女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.4.11開札
共有持ち分のみの競売物件です
さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが１０件・マンションが１３件で、合計２６件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は３月３０日～４月５日
開札期日は４月１１日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ヌ)第227号
売却基準価額：2,470,000円
買受申出保証金：500,000円
買受可能価額：1,976,000円
1．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：大阪市旭区清水二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３３．５６m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：１００分の５９
2．建物
種別：建物 持分売り
物件番号：2
所在地：大阪市旭区清水二丁目
種類（登記）：居宅・車庫
種類（現況）：居宅
構造（登記）：木・鉄筋コンクリート造瓦葺３階建
構造（現況）
床面積（登記）
１階：２５．０３m2
２階：２４．８９m2
３階：２６．９６m2
床面積（現況）：間取５Ｋ
敷地利用権：所有権・その他
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和61年10月
持分：１００分の５９
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１、２】
本件土地・建物は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として占有している。
２．対象物件は、持ち分100分の59の所有者Aと他1名の共有物件である。本件はAの持ち分を対象とする強制競売申立事件である。
３．目的土地について概測の結果、その形状・地積は概ね公簿と符合すると思われるが、地積測量図上は残地計算であり、現地に境界を示す標識等も見当たらなかったことから、正確には専門家による測量を必要とする。
４．目的土地の南側道路・西側道路の幅員は共に約６ｍである。目的土地は角地である。大阪市役所にて調査したところ、双方とも建築基準法上の道路であった。
５．目的土地の南東側にはジュースの自動販売機が設置されていた。また目的土地の南西側（角部分）と西側にはスチール製物置が道路に跨って設置されたいた。
６．登記記録上「居宅・車庫」であるが、１階南東側に存在したと思われる車庫部分は洋室に改修されており、現況では車庫部分は存在しない。
７．以下の損傷個所が認められた。
①１階廊下・行く室前の床が撓んでおり、抜け落ちている箇所も見受けられた。
②１階の階段の内壁に陥没箇所が認められた。２階台所の床に損傷個所が認められた。
③２・３階和室の内壁及び天井に雨漏りによるシミが認められた。所有者Aの陳述によると、現在でも強い降雨時には雨漏りすることがあり、室内が湿っぽく土の臭いのすることがあるとのことである。
８．目的建物と東側隣接建物との離隔距離が一定ではなく、上階に向けて狭まっていることから、目的建物と東側隣接建物の一方又は双方が傾いている可能性がありうる。但し目的建物の室内では特段の傾きは感じられず、正確には専門家による調査を必要とする。
※関係人の陳述等より
・所有者Aより
１．目的建物は自分たち家族が居住している。居住して約３５年になる。
２．屋上の温水パネルは壊れており、現在使用していない。
３．目的建物には雨漏りがある。現在でも台風等の強い吹き降りの時には雨が漏
ってきて土の臭いがsる。
４．１階は従来ガレージであったが、自分で事務所に改装し、その後洋室仕様の物置となっている。
５．目的土地の南東側にジュースの自動販売機が設置されているほか、南西側・西側にあるスチール製物置は自分が設置している。
６．浴室の風呂釜は壊れており焚けない。シャワーのみを使用している。
７．室内では猫３匹を飼育している。
８．松井塗装店は自分が過去に営んでいた屋号である。
※執行官の意見より
関係人の陳述、立ち入り調査の結果から、持ち分１００分の５９の所有者が、住居として使用・占有しているものと認めた。
□室内写真等より
１．間取りは５Kです。
２．室内の状況は現にお住まいであるのが窺える家財道具等が写っています。
３．ご家族で生活されているのが窺える荷物量を感じます。
■評価書より
・最寄駅から約220ｍ。徒歩３分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜南側幅員約６ｍ市道（42条1項1号道路）
西側幅員約6m市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約５年
・建築確認(有)・検査済証(無)。なお、建築計画概要書によると、2階建の建物で申請しており、現況と異なる。
・目的建物が現況使用している建蔽率及び容積率は、法定の基準を超過している可能性が考えられる。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約７６４万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例より算出７万円／月です。年間だと84万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が247万円です。
家賃収入が７万円で計算します。年間で84万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷247万円×１００＝34％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約764万円
計算式２【基準額での計算】
84万円÷764万円×１００＝10.99％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷611万円×１００＝13.74％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
共有持ち分のみの競売です。
当初にも記載あります通り、当然に使用収益できるとは限らない。
残りの持ち分100分の49をお持ちの方と共有して保有することとなります。
たいていの場合は、ご家族親族様と共有でお持ちであるケースが多いのですが、念のため、裁判所に置いているファイルの資料や、法務局で取得できる謄本を取得してどなたが所有しているのか？事前に確認しておくことが大切です。
今回の場合、持ち分が多く半数以上持っていますが、多いから偉いなどはありませんので、ご注意ください。
方法としては、他の持ち分を買い取る。他の方に今回取得した持ち分を買い取っていただく。どちらかで対応するケースがほぼほぼです。
改装費はかかりそうですが、立地は駅チカであるので入居者は埋まりそうです。
初心者向けではないのでご注意ください。
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本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。