女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.2.8開札
事故物件の競売物件です
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２４件・マンションが１０件で、合計３６件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は１月２７日～２月２日
開札期日は２月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第237号
売却基準価額：1,780,000円
買受申出保証金：360,000円
買受可能価額：1,424,000円
1．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：枚方市招提中町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：８０１．３８m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：100%
持分：４０分の１
2．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：2
所在地：枚方市招提中町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２００５．１１m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：100%
持分：４０分の１
3．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：枚方市招提中町一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ６４．２２m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：21,000円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和41年12月
階：２階
附属建物
符号：１
種類（登記）：物置
構造（登記）：附属建物１号コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺平家建床面積４・９４㎡コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
床面積（登記）：２．１６m2
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号３】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空き家）及び物置（空家）として占有している。
２．滞納あり｜管理費8,000円、修繕積立金13,000円。滞納額約48万円【令和3年9月現在】
３．主たる建物内及び付属建物内のいずれにも、家財道具や日常生活用品等の動産類は全く存在せず、完全な空家及び空室であると認められた。
４．主たる建物につき、洋室のクロスが剝がれており、南東側和室に畳がなく床に水が染み出ており、LDKの床に床材が敷かれていない状況であったことに加えて、経年相当の劣化、損耗が認められる。
※関係人の陳述等より
・マンション管理会社人より
１．目的建物は、現在、付属建物も含めて完全な空家状態です。
・枚方警察署刑事課担当者より
１．令和元年8月、目的建物の室内でのAの不自然死が確認されている。
※執行官の意見より
関係人の陳述及び立ち入り調査の結果から、目的建物は、完全な空家で所有者が占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．間取りは３LDKです。
２．室内の状況は確かに何もなく残置物はありませんでした。
３．和室の畳が見当たりません。おそらく畳の上で何かあったと思われます。
４．室内写真を見る限り部屋の様子は特段変わった様子はありませんでした。
■評価書より
・最寄駅から約1900ｍ。徒歩２４分です。最寄りのバス停からは徒歩約５分程度。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北側幅員約６ｍ市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・特記事項｜地籍は概ね公簿面積と一致したが、地積測量図が一部しかなく、その一部も残地であり、また境界鋲も一部しかないので正確な面積の確定にあたっては専門家による測量を要する。
・経済的残存耐用年数｜約３年
・設備等｜駐車場、駐輪場、物置など。
・管理の形態等｜管理組合あり。管理会社あり。
・マンション全体の修繕積立金｜約3400万円【令和3年９月現在】2号棟を含む。
・建築確認・検査済み証とも不明。
・市役所での聴聞によると、建物は高さ制限を超過しており既存不適格物件であろうとのことであった。
・2026年に大規模修繕工事実施予定。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約３８４万円となっています。
・評価人の算定額では5.6万円／月です。年間だと67.2万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が178万円です。
家賃収入が5.6万円で計算します。年間で67.2万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
67.2万円÷178万円×１００＝37.75％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約384万円
計算式２【基準額での計算】
67.2万円÷384万円×１００＝17.5％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
67.2万円÷307万円×１００＝21.88％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
久々に出てきました。事故物件。
不自然死があったと記録されています。
不自然死の概念がわからないため、推測での話になりますが、
自然死とは？
寿命を全うして亡くなられていく場合と考えると、それ以外の場合は不自然死と考えられるのではないかな？
写真に写っていた和室に畳がないことを考えると、畳の上で亡くなられていたかもしれません。
よく畳にヒト型が写りこんでいたりという話も聞きます。
市場修正率も3割減の評価としてされていますが、果たして買い手は見つかるのか？
エレベーターなしの建物で2階部分のお部屋なので、借り手、買い手は見つかりやすいでしょう。
ただ、それに対する心の部分を金額に転嫁していかなければならないのが辛いですね。
個人的にはお部屋はきれいな状態で管理されているので、無理ない範囲であれば入札するのも良さそうに感じました。
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本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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