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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R4.1.19開札
初心者向け競売物件です
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建てが２３件・マンションが１９件で、合計４２件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は１月６日～１月１３日
開札期日は１月１９日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第337号
売却基準価額：4,910,000円
買受申出保証金：990,000円
買受可能価額：3,928,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市大正区北恩加島一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分 ５９．１０m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：13,760円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和56年6月
階：５階
総戸数：277
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空き家）として使用している。
２．滞納あり｜管理費5,000円、修繕積立金8,760円。滞納額約70万円【令和3年8月現在】
３．1階集合郵便受け及び玄関扉の新聞受けには「投函禁止」と書かれた養生テープが貼られていた。
４．目的建物内には動産類が残置されているが、現に住居として使用されていない。
５．室内の壁は全般的に汚れており、また、床にはゴミ等の動産類が散乱しているなど、管理状況は良好ではない。
６．令和3年9月1日、目的建物玄関扉に照会文書を投入したが、何ら回答・連絡がなかった。
７．管理費・修繕積立金以外の徴収金で滞納額が買受人（新所有者）に引き継がれるものとして、自治会費（月額300円）、水道料金（従量）及び遅延損害金があり、令和3年8月現在のそれぞれの滞納額は、14,400円、81,216円及び334,943円とのことである。
※関係人の陳述等より
・現地管理員より
１．目的建物には誰も住んでいないと思います。
２．自治会費の月額は300円です。
※執行官の意見より
関係人の陳述及び立ち入り調査の結果から、目的建物は現在使用されている形跡はなく、空き家の状態である。よって、目的建物は債務者兼所有者が動産類を残置して占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．間取りは３LDKです。
２．室内設備を見る限り過去に改装履歴があるように感じます。
３．室内に残されている残置物は不要なものが残されているようです。
４．競売物件でよく見かける残置物です。
５．以前はご家族で住まれていた様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約2100ｍ。徒歩２７分です。最寄りにバス停からは徒歩約4分程度。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北東側幅員約１１ｍ市道（42条1項1号道路）
南東側幅員約２０ｍ市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・特記事項｜なし
・経済的残存耐用年数｜約１０年
・設備等｜駐輪場、管理人室、集会室、エレベーター3基、ゴミ置き場など。オートロック。
・管理の形態等｜管理組合あり。管理会社あり。
・マンション全体の修繕積立金｜約3億9千万円【令和3年7月現在】
・直近において、大規模改修が計画されているとのこと。
・建築確認あり。完了検査あり。
・特記事項｜分譲時のカタログによるとキッチンの天井にアスベスト含有剤（ロックウール吸音板）が使用されている旨が記載されていた。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約８３１万円となっています。
・評価人の算定額では10.5万円／月です。年間だと126万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が491万円です。
家賃収入が10.5万円で計算します。年間で126万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
126万円÷491万円×１００＝25.66％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約831万円
計算式２【基準額での計算】
126万円÷831万円×１００＝15.16％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
126万円÷664万円×１００＝18.97％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
初心者向きの物件ですが、駅から遠いため需要がどれだけあるのか？
マンション全体で戸数が277戸あるので、棟内でも需要はありそうです。
買取再販目線でも、駅から離れるため強気の入札はなさそうに感じますが、
市場での販売物件が少ない現状でもあるので買取再販事業者との競合はあるかもしれません。
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本ブログのコンセプト
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。