女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.1.19開札
入札参加しやすいも出口戦略に注意を！
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建てが２３件・マンションが１９件で、合計４２件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は１月６日～１月１３日
開札期日は１月１９日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第397号
売却基準価額：2,010,000円
買受申出保証金：410,000円
買受可能価額：1,608,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：門真市五月田町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３９．８６m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
2．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：門真市五月田町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）
１階：２３．０５m2
２階：１８．０９m2
専有面積（現況）
１階：約２８．３５m2
２階：１８．０９m2
間取り：その他
敷地利用権：所有権
管理費等：
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和45年1月
階：１階と２階
総戸数：2
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．目的建物は連棟式（2戸1）建物の北側の建物である。
３．目的建物前面（西側）の外壁にクラックが見受けられる。
４．2階和室の天井、内壁に雨漏りによるものと思われるシミ跡、ふやけが見受けられる。
５．全体的に経年相当の汚損、老朽化が認められ、床の撓みや2階では傾きも感じられる。
６．1階西側（約３．８㎡）、東側（約１．５㎡）に増築（未登記）が認められる。
７．目的土地の西側が接面する道路（幅員約４．１ｍ）は、建築基準42条1項5号道路である。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物は、私が居住しています。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは４Kです。
２．室内設備はキッチン、トイレ、浴室のようです洗面所、洗濯機置場の有無は不明。
３．キッチンには湯沸かし器が見受けられます。
４．居住されている様子が家財道具などからも見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約1600ｍ。徒歩２０分です。最寄りにバス停もあるようです。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜西側幅員約４．１ｍ舗装私道（42条1項5号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
※下水道につていは、引き込みは目的物件の所在する一棟の建物（2戸）で共有の可能性あり。
・特記事項｜
①接面道路幅員との関係において、容積率制限を受ける。
②南西方約90ｍ付近に墓地が存在する。
③法務局備え付けの公図では目的土地の所在が確認できず、門真市総務部課税課保管の地番参考図を参照しながら、地積測量図及び建物図面等を基に現地にて計測した結果、目的土地の形状および各辺長は概ね別添「土地・建物位置関係図」のとおりと推測され、概測数量と登記数量は概ね一致するものと思料する。
・経済的残存耐用年数｜約０年
・特記事項｜
①門真市まちづくり部建築指導課にて調査したところ、建築計画概要書が存在するのは昭和46年以降の建物であるとのこと。また、建築確認の有無については、どうか保管資料に目的物件に該当する物は見当たらないとのことであった。
②現況建物は、建蔽率を超過している可能性がある。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約３７６万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集状況を参考で算出すると4.5万円／月です。年間だと54万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が201万円です。
家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
54万円÷201万円×１００＝26.86％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約376万円
計算式２【基準額での計算】
54万円÷376万円×１００＝14.36％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
54万円÷300万円×１００＝18％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
狙い目としては、現在居住中の所有者へ賃貸としてお貸ししたいですね。
ただ、住まわれている方の年齢や性別などが気になります。
写真から判断すると、ご年配の男性が単身でお住まいになられているように見受けられます。
後は、貸し出す際の賃料設定ですね。4.5万/月で設定していますが、もう少し下げないと厳しい。そのような印象もあります。
修繕についても雨漏りがあるならば、早々に修繕しておかないと雨漏りがひどくなるとさらに支出も出ていきます。
初心者の方が手を出すにはハードルが高い物件です。
また、法務局備え付けの公図で判別できないなど、そのような観点からも出口を考えると中級、上級者向けの物件と言えそうです。
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本ブログのコンセプト
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