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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.1.19開札





占有権原が認められない占有者が占有中。

さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が0件・戸建てが23件・マンションが19件で、合計42件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は1月6日~1月13日

開札期日は1月19日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ケ)第379号

売却基準価額:3,440,000円

買受申出保証金:690,000円

買受可能価額:2,752,000円


1.区分所有建物


種別

区分所有建物

物件番号:1

所在地:枚方市出口二丁目857番地6

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):3階部分 57.74m2

間取り:3LDK

敷地利用権:所有権

管理費等:18,140円

バルコニー面積:不明

占有者:あり

築年月:昭和55年8月

階:3階

総戸数:64

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

A及びBが占有している。同人の占有権原は認められない。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.管理費、修繕積立金の滞納有。約27万円【令和3年10月調査現在】

3.占有者及び占有権原より

①占有者A及びB

②占有権原:賃借権

③占有開始時期:A(令和2年2月ごろ)B(令和2年8月ごろ)

④契約当事者:貸主(所有者)、借主(占有者ら)

⑤賃料:月5万円

⑥敷金:ない

⑦その他:上記賃貸借契約の存在や賃料支払いを裏付ける客観的資料は一切存在しない。また、所有者と面談することもできなかったため、所有者から賃貸借契約の存在や賃料支払いの有無についての陳述を得られていない。

4.目的建物内には、家財道具、日常生活用品等の動産類は存在する。

5.目的建物は、内壁や襖に損傷が見られるほか、経年総統の劣化、損耗が認められる。

6.令和3年9月30日、債務者兼所有者あてに照会書等の文書を送付したが、同人からは回答がない。


※関係人の陳述等より

・マンション管理会社担当者より

1.管理費等以外に水道料、駐輪場使用料として約7万円滞納有。【令和3年10月現在】

2.所有者は居住しておられないようで、若い女性が複数人で居住しているようです。そのあたりのいきさつはわかりません。


・占有者Aより

1.私とBで居住しています。所有者に対し家賃として二人で毎月5万円を支払っている。所有者は知人であり、賃貸借契約書等は交わしていません。家賃の支払いについても適宜会って現金を手渡ししており、受領書等は存在しません。

2.私と別の一人で昨年2月ごろから家賃5万円で住み始めましたが、去年の8月ごろからBが一緒に住み始め別の一人は今年の6月ごろに出ていきました。


・占有者Bより

1.Aの陳述する通り、私は昨年8月ごろから目的建物で居住し始めました。賃貸借契約書等は交わしていません。

2.所有者に会って、家賃を現金で支払い、目的建物に所有者宛に送られてきた郵便物等を手渡しています。執行官から送付されてきた郵便物も間違いなく手渡ししています。


※執行官の意見より

1.目的建物に2度に渡って臨場して行った占有調査、A、B及び管理会社担当者の陳述、並びに立ち入り調査の結果から、目的建物をA及びBが住居として共同占有していることが認められる。

2.管理会社担当者の陳述及び集合郵便受けの表示から、所有者がA及びBに目的建物で居住することを容認しいているものと思料され、A及びBの陳述に格別不審な点は感じられず、室内の状況も両名の陳述に沿うものであった。

3.しかし、賃借権を疎明する客観的資料(賃貸借契約書、家賃受領書等)は一切存在せず、貸主となる所有者から何ら陳述が得られていない本件においては、占有者からの陳述通りの賃借権を認定するには疑義がある。


□室内写真等より

1.間取りは3DKです。

2.居室3室はすべて洋室のようです。

3.浴室、キッチンは過去に改装されている様子が窺えます。

4.室内に動産類が見受けられますが、個人的に荷物の量が少ないように感じます。


■評価書より

・最寄駅から約1100m。徒歩14分です。

・用途地域|市街化区域

・接面道路の状況|北側幅員約7.7m市道(42条1項1号道路)

南側幅員約6.5m市道(42条1項1号道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約9年

・設備|駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、管理人室等。

※駐車場13台月額9,000円(空き無し)

・管理組合|あり

・管理会社|あり

・マンション全体の修繕積立金|約1億7千万円(令和3年9月現在)

・建築確認、検査済み証ともにあり。

・ペット飼育不可。

・保守管理状態は普通。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約574万円となっています。

・評価人の算定額では6.2万円/月です。年間だと74.4万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が344万円です。

家賃収入が6.2万円で計算します。年間で74.4万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

74.4万円÷344万円×100=21.62%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約574万円

計算式2【基準額での計算】

74.4万円÷574万円×100=12.96%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

74.4万円÷459万円×100=16.20%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

占有者が存在しますが、賃借人として認定されていない点が大きなポイントです。


なので、権原なく部屋を占有していると執行官が見ているため、退去交渉をどのように進めていくか?


謄本を見てないため、憶測ですが、早く住み始めた賃借人でも令和2年からお住まいのようなので、抵当権からは後れていると考えます。


そのため、長く見ても6か月猶予として話をすればいいかな?そう考えると危険なので注意してください。


暢気に構えていると退去いただくために明け渡し命令ではなく、訴訟を提訴しないといけないこともでてきます。


収益の点で考えてそのまま住んでもらってもいいかな?そうお考えの方であっても、個人的にはこのような場合は、一度退去いただいて改めて賃借人を募集することをお勧めいたします。



 

YouTubeちゃんねる


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本ブログのコンセプト

 

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