女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.1.19開札
占有権原が認められない占有者が占有中。
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建てが２３件・マンションが１９件で、合計４２件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は１月６日～１月１３日
開札期日は１月１９日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第379号
売却基準価額：3,440,000円
買受申出保証金：690,000円
買受可能価額：2,752,000円
1．区分所有建物
種別
区分所有建物
物件番号：1
所在地：枚方市出口二丁目８５７番地６
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ５７．７４m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：18,140円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：昭和55年8月
階：３階
総戸数：64
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
A及びＢが占有している。同人の占有権原は認められない。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費、修繕積立金の滞納有。約２７万円【令和３年１０月調査現在】
３．占有者及び占有権原より
①占有者Ａ及びＢ
②占有権原：賃借権
③占有開始時期：Ａ（令和２年２月ごろ）Ｂ（令和２年８月ごろ）
④契約当事者：貸主（所有者）、借主（占有者ら）
⑤賃料：月５万円
⑥敷金：ない
⑦その他：上記賃貸借契約の存在や賃料支払いを裏付ける客観的資料は一切存在しない。また、所有者と面談することもできなかったため、所有者から賃貸借契約の存在や賃料支払いの有無についての陳述を得られていない。
４．目的建物内には、家財道具、日常生活用品等の動産類は存在する。
５．目的建物は、内壁や襖に損傷が見られるほか、経年総統の劣化、損耗が認められる。
６．令和３年９月３０日、債務者兼所有者あてに照会書等の文書を送付したが、同人からは回答がない。
※関係人の陳述等より
・マンション管理会社担当者より
１．管理費等以外に水道料、駐輪場使用料として約７万円滞納有。【令和３年１０月現在】
２．所有者は居住しておられないようで、若い女性が複数人で居住しているようです。そのあたりのいきさつはわかりません。
・占有者Ａより
１．私とＢで居住しています。所有者に対し家賃として二人で毎月５万円を支払っている。所有者は知人であり、賃貸借契約書等は交わしていません。家賃の支払いについても適宜会って現金を手渡ししており、受領書等は存在しません。
２．私と別の一人で昨年２月ごろから家賃５万円で住み始めましたが、去年の８月ごろからＢが一緒に住み始め別の一人は今年の６月ごろに出ていきました。
・占有者Ｂより
１．Ａの陳述する通り、私は昨年８月ごろから目的建物で居住し始めました。賃貸借契約書等は交わしていません。
２．所有者に会って、家賃を現金で支払い、目的建物に所有者宛に送られてきた郵便物等を手渡しています。執行官から送付されてきた郵便物も間違いなく手渡ししています。
※執行官の意見より
１．目的建物に２度に渡って臨場して行った占有調査、Ａ、Ｂ及び管理会社担当者の陳述、並びに立ち入り調査の結果から、目的建物をＡ及びＢが住居として共同占有していることが認められる。
２．管理会社担当者の陳述及び集合郵便受けの表示から、所有者がＡ及びＢに目的建物で居住することを容認しいているものと思料され、Ａ及びＢの陳述に格別不審な点は感じられず、室内の状況も両名の陳述に沿うものであった。
３．しかし、賃借権を疎明する客観的資料（賃貸借契約書、家賃受領書等）は一切存在せず、貸主となる所有者から何ら陳述が得られていない本件においては、占有者からの陳述通りの賃借権を認定するには疑義がある。
□室内写真等より
１．間取りは３DKです。
２．居室３室はすべて洋室のようです。
３．浴室、キッチンは過去に改装されている様子が窺えます。
４．室内に動産類が見受けられますが、個人的に荷物の量が少ないように感じます。
■評価書より
・最寄駅から約1100ｍ。徒歩１４分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北側幅員約７．７ｍ市道（42条1項1号道路）
南側幅員約６．５ｍ市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約９年
・設備｜駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、管理人室等。
※駐車場13台月額9,000円（空き無し）
・管理組合｜あり
・管理会社｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約1億７千万円（令和３年９月現在）
・建築確認、検査済み証ともにあり。
・ペット飼育不可。
・保守管理状態は普通。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約５７４万円となっています。
・評価人の算定額では6.2万円／月です。年間だと74.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が344万円です。
家賃収入が6.2万円で計算します。年間で74.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
74.4万円÷344万円×１００＝21.62％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約574万円
計算式２【基準額での計算】
74.4万円÷574万円×１００＝12.96％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
74.4万円÷459万円×１００＝16.20％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
占有者が存在しますが、賃借人として認定されていない点が大きなポイントです。
なので、権原なく部屋を占有していると執行官が見ているため、退去交渉をどのように進めていくか？
謄本を見てないため、憶測ですが、早く住み始めた賃借人でも令和2年からお住まいのようなので、抵当権からは後れていると考えます。
そのため、長く見ても6か月猶予として話をすればいいかな？そう考えると危険なので注意してください。
暢気に構えていると退去いただくために明け渡し命令ではなく、訴訟を提訴しないといけないこともでてきます。
収益の点で考えてそのまま住んでもらってもいいかな？そうお考えの方であっても、個人的にはこのような場合は、一度退去いただいて改めて賃借人を募集することをお勧めいたします。
YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtube.com/channel/UC6tfWMQ9mbEdcG1EkCSCkMQ
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。