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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.8.10開札




持ち分売り【大阪市内店舗付き住宅】


さて、今回取り上げるのは「戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁編

今回の入札総件数は30件です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月28日~8月3日

開札期日は8月10日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号: 令和03年(ヌ)第84号


売却基準価額:730,000円


買受申出保証金:150,000円


買受可能価額:584,000円


1.土地


種別:土地 持分売り

物件番号:1

所在地:大阪市西成区萩之茶屋一丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):33.35m2

用途地域:商業地域

建ぺい率:80%

容積率:240%

持分:10分の6


2.建物


種別:建物 持分売り

物件番号:2

所在地:大阪市西成区萩之茶屋一丁目

種類(登記):居宅

種類(現況):居宅・店舗

構造(登記):木造瓦葺2階建

構造(現況):木造鋼板葺3階建

床面積(登記)

1階:25.52m2

2階:20.23m2

床面積(現況)

1階:25.52m2

2階:約25.23m2

3階:約25.20m2

間取り:4K+店舗

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和37年7月

持分:10分の6

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1、2】

本件土地および建物は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・店舗(空き家)として使用している。

2.2階に約5㎡及び3階に約25.2㎡の増築部分が存在する。

3.建物内には、動産類が多数残置されている。

4.外観上、北側及び南側隣接家屋と壁が接着している。

5.2階東側洋室の天井に漏水跡が、3階西側洋室の南側面にも漏水によるものと思われる損傷が認められた。室内は全般的に汚れが目立ち、2階の天井に傾きがあるなど、建築後58年以上が経過していることからも、目的建物は老朽化が進行している可能性がある。

6.建て替えの際には、道路中心線から2mの後退を要する。(対側地は2m後退済みと思われる)

7.本件は共有持ち分(合計10分の6)にかかる競売である。



※関係人の陳述等より

・B(債務者)より

1.私も他の共有者も他所に住んでおり、目的建物には誰も住んでいない。

2.前所有者(元夫)が存命中に増築されました。

3.1階を店舗に改造しました。

4.娘が居酒屋を営業していたが、だいぶ前に閉店しました。


※執行官の意見より

目的建物は現在使用されておらず、債務者両名及びその余の所有権登記名義人が、住居・店舗(空き家)として占有しているものと認められる。


□室内写真等より

1.間取りは、1階が店舗とトイレ。

2.住居スペースは2階にキッチンと洋室二部屋。3階に洋室二部屋とトイレ。

3.図面では浴室が確認できませんでした。

4.間取(略)図を見ると、増築部分が記されています。

5.1階店舗には荷物が溢れています。

6.2階のお部屋やキッチンにも荷物が多く残っています。キッチンは埃を被っているように見えます。

7.天井の雨じり後のようなシミが見受けられます。

8.2階から3階へ上がる階段部分が写真では腐食と傾きが見受けられます。

9.従前生活されておられた荷物らしきものが散見されます。



■評価書より

・最寄駅から約250m。徒歩4分です。

・用途地域|商業地域

・建蔽率|80%

・容積率|400%

・その他規制|駐車場整備地区(都心部地区)

・接面道路の状況|東側|幅員約3.6m私道(42条2項)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的耐用年数:約0年

・2階一部と3階部分が増築未登記

・建蔽率、容積率制限を超過。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約249万円となっています。

・評価人の算定額がないので近隣より算定では約8万円/月です。年間だと96万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が249万円です。

家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

96万円÷73万円×100=131.5%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約249万円

計算式2【基準額での計算】

96万円÷249万円×100=38.55%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

96万円÷199万円×100=48.24%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回は持ち分での売却のため、買い受けたとしても使用収益するには、残りの持ち分10分の4を取得しないと完全な所有権になりません。


今回の物件は、どなたも住まわれていないようなので、他の持ち分の買取はできそうですが、心配なのは、所有者が掴まるのか?


連絡がつかないとお話もできませんもんね。


果たして入札は入るのか?


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本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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