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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R3.7.27開札




水道メーター加入金約125万円別途必要???


さて、今回取り上げるのは「戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁編

今回の入札総件数は46件です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月13日~7月19日

開札期日は7月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ケ)第63号


売却基準価額:1,180,000円


買受申出保証金:240,000円


買受可能価額:944,000円


1.土地


種別:土地

物件番号:1

所在地:大阪府豊能郡能勢町平通

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):157.01m2

用途地域:市街化調整区域

建ぺい率:60%

容積率:200%


2.建物


種別:建物

物件番号:2

所在地:大阪府豊能郡能勢町平通

種類(登記):居宅

構造(登記):木造スレート葺2階建

床面積(登記)

1階:44.55m2

2階:39.69m2

間取り:4LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成8年5月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅(空き家)として使用している。

2.目的土地上の構築物(駐車場のコンクリート敷及び階段)の一部が隣地上に越境している可能性がある。正確には、専門家の測量を要する。

3.道路負担部分(約6㎡)が存在するが、正確には、専門家の測量を要する。

4.目的土地上に所有者の動産類が残置されている。

5.建物内は、クロスの剥がれ、汚れなどが散見され、動産類が残置されている。

6.建物内で動物臭が感じられる。



※関係人の陳述等より

・所有者より

1.令和2年の年末に転居。空家になっている。

2.目的建物内で猫(10匹以上)を飼育していた。

3.給湯器は、追い炊き機能が故障。ブレーカーは、度々落ち停電することが多い。

4.構築物(階段等)の一部が隣地上に越境しているとは認識していません。所有者と間でトラブルなどもありません。


※執行官の意見より

今回は特にありません。


□室内写真等より

1.間取りは4LDK。2階建てです。

2.トイレは1階のみです。

3.室内にはほぼ不要な荷物が残置されているように感じます。

4.猫を飼育していた様子もうかがえます。

5.設備等は古そうに見えますが、クリーニングで使用できそうな感じがします。

但し、給湯器は交換する必要がありそうですね。



■評価書より

・最寄駅から約6400m。徒歩80分です。最寄りバス停からは、約550mです。

・用途地域|なし(市街化調整区域)

・建蔽率|60%

・容積率|200%

・その他規制|宅地造成工事規制区域、砂防指定他、農業振興地域

・接面道路の状況|北東側|幅員約4m舗装市道(42条1項3号)

・ライフライン|上水道、ガス配管なし(プロパンガス)、下水道なし(浄化槽)。

・経済的耐用年数:約5年

・建築確認有。検査済み証あり。

・建物再建築については、区画形質の変更がなく、同規模・同用途の建築物に限り都市計画法の許可が不要となる。

・能勢町担当課によれば、上水道については現在閉栓しており近く水道メーターを取り外す予定とのこと。買受人が再使用する場合は新規でメーター加入金約125万円程度を要する。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約281万円となっています。

・評価人の算定額がないので近隣より算定では約5万円/月です。年間だと60万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が118万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

120万円÷118万円×100=101.6%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約281万円

計算式2【基準額での計算】

120万円÷281万円×100=42.7%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

120万円÷224万円×100=53.5%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

大阪の北部にある能勢町。


コロナ禍の中で人気が出てきたとでてきないとか。


今回の売却基準価額を見ると118万円。


市内で賃貸を借りることを考えると買ってもいいかな?


なんて感じる価格です。


収益でも利回りは良さそうやけど、需要は低そう。


セカンドハウス、テレワーク用、そんな使い方もありかな?


ただ、水道メーター新規で約125万円!!!


これはどうなん?


そう感じました。


 

本ブログのコンセプト

 

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