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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.7.27開札




価格の安さは借地ならでは


さて、今回取り上げるのは「借地権の戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁編

今回の入札総件数は46件です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月13日~7月19日

開札期日は7月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和02年(ケ)第657号


売却基準価額:2,690,000円


買受申出保証金:540,000円


買受可能価額:2,152,000円


1.建物


種別:建物

物件番号:1

所在地:茨木市山手台三丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):軽量鉄骨造瓦葺2階建

床面積(登記)

1階:68.05m2

2階:65.05m2

間取り:5LDK

敷地利用権:借地権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成10年7月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

本件のために、その敷地(地番○○番○○、地積233.27㎡、所有者法人A)につき定期借地権(賃借権)が存する。買受人は、地主の承諾または裁判等を要する。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅(空き家)として使用している。

2.目的外土地の概況

①地目:宅地

②地積:233.27㎡

③所有者(法人A)

④占有権原:賃借権

⑤占有開始時期:平成8年9月

⑥期間:50年

⑦地代:33,874円/月

⑧保証金:1070万

⑨滞納:なし

⑩保証金の返還約定

本契約が終了し、原状回復がなされて明け渡しが完了した後、土地所有者に対する一切の債務を精算して、速やかに保証金の残額を返還するものとする。

3.経年相当の劣化あり。

4.目的外土地には、目的建物所有のために賃借権設定仮登記がされている。



※関係人の陳述等より

・所有者(A)より

1.目的建物は私が家族ととともに住居として使用していた。転居して現在は空家。

2.敷地については、法人Aより賃借している。地代の支払い滞納無。

3.雨漏り等の不具合や特段の損傷個所はない。凍結により給湯器が破損して使用できなくなっている。


・土地所有者の従業員より

1.地上建物の所有者に賃貸している。

2.地代については、一般定期借権設定契約書の約定に基づき賃料改定している。

3.買受人には目的外土地について当社が定める様式の一般定期借権設定契約を締結して頂く。

4.設定契約に関し公正証書の作成を公証人に作成委嘱することに合意して頂く。なお、公正証書作成に要する費用の2分の1を負担して頂く。

5.保証金として1070万円預託して頂く。

6.賃借権設定仮登記申請を行うものとし、登記に要する費用の2分の1を負担して頂く。


※執行官の意見より

立ち入り調査の結果から、目的建物は所有者が住居(空き家)として占有しているものと認める。


□室内写真等より

1.間取りは5LDK。2階建てです。

2.トイレは1階2階ともにあります。

3.水回りの設備を見る限り丁寧にご使用されていたように伺えます。

4.室内の残置物は引っ越し時の不要な荷物のように感じられる。



■評価書より

・最寄駅から約5600m。徒歩70分です。最寄りバス停からは、約190mです。

・用途地域|第1種中高層住居専用地域

・建蔽率|60%

・容積率|200%

・その他規制|第2種高度地区、日影規制、宅地造成工事規制区域、砂防地区、立地適正化計画

・接面道路の状況|

北西側|幅員約4.8m舗装市道(42条1項1号)

北東側|幅員約4.8m舗装市道(42条1項1号)

南東側|幅員約4.8m舗装市道(42条1項1号)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的耐用年数:約7年

・建築確認有。検査済み証なし。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約404万円となっています。

・評価人の算定額がないので近隣より算定では約10万円/月です。年間だと120万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が269万円です。

家賃収入が10万円で計算します。年間で120万円となります。

今回は+保証金1070万円を加算します。

計算式1【売却基準価額での計算】

120万円÷(269万円+保証金1070万円)×100=8.96%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約404万円

計算式2【基準額での計算】

120万円÷(404万円+保証金1070万円)×100=8.14%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

120万円÷(323万円+保証金1070万円)×100=8.61%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

たまにでてくる借地案件ですね。


やはりポイントは、借地であるために土地を借りることを前提とします。


今回は保証金として1070万円を先に差し入れる形になるため、入札額+1070万円が必要です。


収益不動産としては不向きですよね。


実際には実需としての利用方法を模索する形になります。


 

本ブログのコンセプト

 

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