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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.7.27開札




入札しやすい物件です


さて、今回取り上げるのは「1Rマンション」をチョイス!


大阪地裁本庁編

今回の入札総件数は46件です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月13日~7月19日

開札期日は7月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ケ)第59号

売却基準価額:3,100,000円


買受申出保証金:620,000円


買受可能価額:2,480,000円



1.区分所有建物



種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市淀川区塚本二丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 21.58m2

間取り:1R

敷地利用権:所有権

管理費等:10,670円

バルコニー面積:不明

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和60年2月

階:2階

総戸数:46

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空き家)として使用している。

2.管理費等:管理費6,280円、修繕積立金4,390円。合計10,670円

3.滞納等:あり。約10万円【令和3年3月調査時点】

4.室内は経年相応の老朽化・損傷と認めた。

5.年14%の遅延損害金【令和3年3月調査時点】6,038円が発生。買受人に承継される。


※関係人の陳述等より

・所有者特別代理人より

1.本件につき事情は不明である。


※執行官の意見より

立ち入り調査の結果から、目的建物は所有者が住居(空き家)として占有しているものと認める。


□室内写真等より

1.間取りは1Rです。図面の精度が悪くかろうじて読み取れるレベルです。

2.浴室、トイレはユニットバス

3.キッチンはミニキッチン。電気調理台とミニ冷蔵庫らしきものが見えます。

4.浴室は昔流行ったYAMAHA製の浴室のようなタイプです。

5.床材はカーペットのようです。


■評価書より

・最寄駅から約200m。徒歩3分です。

・用途地域|商業地域

・接面道路の状況|公道と接道

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・総戸数:46戸

・経済的耐用年数:約9年

・エレベーター:あり

・管理会社:あり

・マンション全体の修繕積立金:約5900万円

・大規模修繕計画:なし

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約465万円となっています。

・評価人の算定額がないので近隣より算定では約4.2万円/月です。年間だと50.4万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が310万円です。

家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

50.4万円÷310万円×100=16.25%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約465万円

計算式2【基準額での計算】

50.4万円÷465万円×100=10.83%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

50.4万円÷372万円×100=13.54%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

建物の年数、室内の設備等より、分譲当時は割と高級路線をうたい文句にして販売されていた物件のように感じます。


個人的な感覚ですが、


ライオンズマンション、ダイアパレスこのシリーズは、通常の分譲マンションも販売される一方、収益物件の販売でも有名でした。


滞納等も少ないことから入札数もそれなりに入りそうな物件ですね。

 

本ブログのコンセプト

 

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