top of page
  • takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑤R3.4.27開札




駅近戸建て、空き家の期間はどうとらえるか?

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が3件・戸建てが34件・マンションが12件で、合計49件の開示です。

前回の公示と比べて10件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月15日~4月21日

開札期日は4月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ヌ)第151号

売却基準価額 3,970,000円

買受申出保証額 800,000円

買受可能価額 3,176,000円


種別

土地

物件番号1

所在地

東大阪市吉田本町三丁目

地目(登記)宅地

土地面積(登記)53.87m2

用途地域第一種住居地域

建ぺい率60%

容積率200%



種別

建物

物件番号2

所在地

東大阪市吉田本町三丁目

種類(登記)居宅・車庫

構造(登記)鉄骨造瓦葺3階建

床面積(登記)

1階 32.76m2

2階 32.76m2

3階 32.76m2

間取り4DK

敷地利用権所有権

占有者債務者・所有者

築年月昭和61年1月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・車庫(空き家)として使用している。

2.室内の状況は添付写真の通り、空き家である。

3.平成20年に所有者が死亡して以降、空き家の状態で放置されていたと思われ相当老朽化していると思われる。

4.目的建物の南西側にはスチール製物置が認められたが動産である(置いてあるだけ)。

5.目的建物に引き込まれている水道管水道メーターは取り外されていた。


※関係人の陳述等より

・所有者の特別代理人より

1.目的物件についての持ち合わせの情報は皆無である。


※執行官の意見より

立ち入り調査の結果から、所有者(相続財産法人)が、住居・車庫(空き家)として占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.3階建ての建物です。図面上の間取りは4DK+車庫のようにうかがえます。

2.室内の残置物は生活ごみなどもあり、生活道具なども散見されます。


■評価書より

・最寄駅から約300m。徒歩4分です。

・用途地域|第1種住居地域

・接面道路の状況|

北西側幅員約4m市道(42条1項1項道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・確認済証はあるが、検査済証の交付が無い建築物である。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約629万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が397万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷397万円×100=18.13%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約629万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷629万円×100=11.44%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷503万円×100=14.31%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

占有者が相続特別代理人(相続財産法人)ということなので、特に問題はないですが、


どちらかというと、平成20年から空き家になっていることの方が問題ですよね。


本当、この不動産の仕事をしてて感じるのは、空き家で置いておくと家が傷む。


人の動きがあることで、風が通り、家の中で色々なところに荷重がかかり、馴染んでくるのが、固定された家具などだけやと、なんでほんま家は傷むのか?


ということで、それなりの改修は見ておくことがよいでしょうね。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。



閲覧数:17回0件のコメント
記事: Blog2_Post
bottom of page