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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R3.4.27開札




駅から離れているのが気になるな

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が3件・戸建てが34件・マンションが12件で、合計49件の開示です。

前回の公示と比べて10件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月15日~4月21日

開札期日は4月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ヌ)第160号

売却基準価額 3,110,000円

買受申出保証額 630,000円

買受可能価額 2,488,000円


種別

土地 持分売り

物件番号1

所在地

東大阪市池島町四丁目

地目(登記)公衆用道路

土地面積(登記)160m2

用途地域第一種中高層住居専用地域

建ぺい率60%

容積率200%

持分14分の2


種別

土地

物件番号2

所在地

東大阪市池島町四丁目

地目(登記)宅地

土地面積(登記)59.72m2

用途地域第一種中高層住居専用地域

建ぺい率60%

容積率200%


持分

建物

物件番号3

所在地

東大阪市池島町四丁目

種類(登記)居宅・車庫

構造(登記)木造スレート葺3階建

床面積(登記)

1階 43.74m2

2階  9.72m2

3階 36.45m2

床面積(現況)

1階 43.74m2

2階 約14.52m2

3階 36.45m2

間取り4DK

敷地利用権所有権

占有者あり

築年月昭和62年7月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~3】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

Cが占有している。同人の占有権原の存在は認めれない。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.占有者及び占有権原

占有者:【C】全所有者の妻

占有権原:不明

占有開始時期:平成62年7月

3.前所有者と家族が居住していたが、平成25年に前所有者が死亡して相続発生した。

4.同居していた前所有者の配偶者である妻は相続放棄をなし、その後も今日に至るまで目的建物に居住し続けていた。

5.最終的に目的建物には全く居住したこともない2名が前所有者の債務と本物件の所有権を包括承継した。

6.債権者は相続人2名を相手として訴え提起して債務名義を取得し、本物件に対して相続人2名の代位による相続所有権移転登記を経由のうえ、強制競売を申し立てたものである。

7.目的建物の北東側に入口を有する車庫は階下に存在するものの、公簿上は1階として表示されている。

8.目的建物の3階部分は南東に、廊下は西向きに各々傾いているように感じられた。この傾きに起因するものかは定かではないが、3階北側の和室押し入れ内の壁面には亀裂が認められた。

9.相続人所有者ら2名に照会文書を郵送したが回答がなされない。


※関係人の陳述等より

・目的物件占有者・居住者より

1.同居していた夫が平成25年に死亡し、その後自分は相続放棄をした記憶はあるが、それ以外のことはわからぬまま、誰からも何も言われることもなく、今日まで目的建物に居住し続けている。

2.相続人とされた2名とは接触もなく、どこで何もしているのかもわからない。夫存命中にもこの家に来たこともほとんどないし、居住したこともない。昔と名字が異なっているから結婚したのかもしれない。

3.自分はこの家に執着する意思はなく、事情がわかったので落札者が現れるまで退去するつもりである。

4.平成18年に改装工事を行い、ガレージに存在した壁面を抜いてこの上に中2階を作った。どこをどのように改装したのか詳細は覚えていない。

5.この和室の押し入れの中にひび割れが生じていることも知らなかった。そもそも3階にはほとんど上がることはない。


※執行官の意見より

前所有者の相続放棄をした妻が、住居として使用・占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.2階建ての建物ですが、中2階が存在する。

2.4LDK+車庫の間取りです。

3.車庫は車高高乗用車サイズのようです。

4.実生活を感じられる生活家電や家財道具が見受けられます。


■評価書より

・最寄駅から約2100m。徒歩27分です。最寄りバス停より徒歩約9分。

・用途地域|第1種中高層住居専用地域

・接面道路の状況|

南側幅員約4.7m私道(42条1項5号道路)

東側幅員約4.7m私道(42条1項5号道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・増築が存し、現況数量は登記と異なる。

・保守管理状態は劣位である。

・検査済証の交付が無い建築物である。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約493万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が311万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷311万円×100=23.15%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約493万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷493万円×100=14.60%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷394万円×100=18.27%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

なかなか複雑な事情がある物件です。


これもまさしく競売ならではの物件やと思いますね。


注意するのは、中に住まわれている方のみ。


相続人は特に問題ないですね。


コメントでは退去される旨ありましたので、恐らくコメント通り退去してくれるかな?


これもご年齢によって、先に出る人、出ない人と経験上わかれます。


やはり建物のメンテナンスがこれも気になるところ。


低コストでの修繕できれば個人的には良いかと感じる物件です。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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