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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R3.4.27開札



3戸1の連棟式建物の端家!


さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が3件・戸建てが34件・マンションが12件で、合計49件の開示です。

前回の公示と比べて10件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月15日~4月21日

開札期日は4月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第672号

売却基準価額 1,880,000円

買受申出保証額 380,000円

買受可能価額 1,504,000円


種別

土地

物件番号1

所在地

東大阪市川田一丁目

地目(登記)宅地

地目(現況)宅地一部公衆用道路

土地面積(登記)79.53m2

用途地域第一種住居地域

建ぺい率60%

容積率200%

持分


種別区分所有建物

物件番号2

所在地

東大阪市川田一丁目37番地

種類(登記)居宅

構造(登記)木造瓦葺2階建

専有面積(登記)

1階 21.89m2

2階 19.68m2

間取りその他

敷地利用権所有権

管理費等

バルコニー面積不明

占有者債務者・所有者

築年月昭和51年9月

階1階と2階

総戸数


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.評価人によると、西側及び南側道路に約48.5㎡の私道負担が認められるとのことである。

3.目的建物は3戸1の連棟式建物の南端に位置している。

4.外壁にクラック、玄関扉ガラスに破損が認められた。

5.西側2階ベランダ及び玄関庇は、つっかえ棒で支えられているように見受けられた。

6.2階和室の天井に雨漏り後、内壁に剥がれ、損傷等が散見され、床にたわみが感じられ、全体的にかなりの老朽化が認められた。

7.所有者へ照会文書を郵送したが、回答がなされない。建物に所有者が居住しているか否かは判然としないが、室内の状況からみて出入りはなされていると思われた。


※関係人の陳述等より

・近隣住民より

1.目的建物には所有者が、自転車に乗ってたまに出入りしている。


※執行官の意見より

1.立ち入り調査の結果から、目的建物は、所有者が居住して使用・占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.土地・建物位置関係図より、私道負担部分が記されています。

2.角地に位置しているようです。

3.2階建ての建物で、3DK

4.建物外観は写真の質が悪くよくわかりません。

5.室内は残置物が多く散乱しています。


■評価書より

・最寄駅から約1600m。徒歩20分です。最寄りバス停より徒歩約4分。

・用途地域|第1種住居地域

・接面道路の状況|

西側幅員約4m私道(42条1項5号道路)

南側幅員約4.3~4.7mの舗装道路。建築基準法未判定路。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・接面道路幅員との関係において、容積率制限を受ける。

・経済的残存耐用年数|約0年

・建築計画概要書は見当たらなかった。また、建築確認申請及び完了検査の有無についても不明である。

・現況建物は、建蔽率を超過している可能性がある。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約345万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約3.8万円/月です。年間だと45.6万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が188万円です。

家賃収入が3.8万円で計算します。年間で45.6万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

45.6万円÷188万円×100=24.25%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約345万円

計算式2【基準額での計算】

45.6万円÷345万円×100=13.21%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

45.6万円÷276万円×100=16.52%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

最寄り駅からは徒歩圏内ではありません。


周辺の環境を考えると、ニーズは少ないですね。


近隣向け、家賃設定でお客様が集まる物件ですね。


毎度のことながら、連棟式建物は建売業者さんも好まれるのでどうなるかな?


改装費はそれなりにかかりそうなので、DIYで楽しめる方にはもってこいです。

 

本ブログのコンセプト

 

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