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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.4.27開札




最先の賃借権付1Rマンション

さて、今回取り上げるのは「1Rマンション」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が3件・戸建てが34件・マンションが12件で、合計49件の開示です。

前回の公示と比べて10件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月15日~4月21日

開札期日は4月27日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第698号

売却基準価額2,700,000円

買受申出保証金540,000円

買受可能価額2,160,000円


種別


物件番号1

所在地

大阪市西成区岸里東一丁目

種類(登記)居宅

構造(登記)鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記)4階部分 16.40m2

間取り1R(バルコニー有)

敷地利用権所有権

管理費等11,480円

バルコニー面積あり

占有者なし

築年月平成4年5月

階4階

総戸数90


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

賃借権

範囲:全部

賃借人:A

期限:定めなし

賃料:月額33,500円

賃料前払い・敷金・保証金:なし

上記賃借権は最先の賃借権である。

・物件の占有状況等に関する特記事項より

なし

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を居宅として使用している。

2.管理費等|管理費6,300円。修繕積立金5,180円。合計11,480円

3.滞納等|あり。約7万円【令和2年12月調査時点】

4.占有者及び占有権原

①占有者A

②最初の契約日|平成25年12月

③更新の種別|法定更新

④賃料|33,500円、共益費6,000円。合計39,500円


※関係人の陳述等より

・所有者代理人弁護士より

1.所有者が賃貸しています。


・占有者(賃借人)より

1.私が現在、目的建物を住居として賃借しています。


・目的建物の賃貸管理会社より

1.所有者が賃貸しているところ、当社は委託を受けその賃貸管理を行っています。なお、賃貸人は当初、当社でしたが、現在の所有者への所有権移転に伴い、先述の通りとなっています。


・管理会社担当者より

1.その他の滞納金有(組合費月額100円)

※組合費は外部オーナーの場合に徴収。

2.遅延損害金年利15%


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.1Rタイプのお部屋です。

2.ユニットバスタイプです。

3.ミニキッチン

4.洗濯パンは室内置きとなっています。

5.室内に自転車が置かれています


■評価書より

・最寄駅から約420m。徒歩6分です。

・用途地域|第1種住居地域

・経済的残存耐用年数|約21年

・総戸数90戸。

・9階建て。

・エレベーターあり。駐車場7台(空きあり)

・オートロックあり

・管理会社|あり。日勤。

・マンション全体の修繕積立金|約2600万円

・大規模修繕工事|予定あり。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約405万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約4万円/月です。年間だと48万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が270万円です。

家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

48万円÷270万円×100=17.77%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約405万円

計算式2【基準額での計算】

48万円÷405万円×100=11.85%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

48万円÷324万円×100=14.81%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

令和2年10月、12月で同じマンションが競売に出ていました。


①10月では389万円【入札数:5件 落札者:法人】


②12月では444万円【入札数:15件 落札者:法人】


さて、今回はどのような結果となるのか?


 

本ブログのコンセプト

 

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