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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R3.3.8開札




築浅1棟マンション。6か月猶予付き。解約後の新規募集ですね。

さて、今回取り上げるのは「1棟マンション」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が0件・戸建てが37件・マンションが14件で、合計51件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月24日~3月2日

開札期日は3月8日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第395号

売却基準価額 43,300,000円

買受申出保証額 8,660,000円

買受可能価額 34,640,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:守口市滝井西町二丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):159.12m2

用途地域:第二種住居地域・商業地域

建ぺい率:60%・80%

容積率:400%・400%


種別:建物

物件番号:2

所在地:守口市滝井西町二丁目

種類(登記):共同住宅

構造(登記):木造合金メッキ鋼板ぶき3階建

床面積(登記):

1階:92.96m2

2階:97.95m2

3階:97.95m2

間取り:1LDKが5戸,1DKが1戸,ワンルームが3戸,合計9戸

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:令和1年6月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

法人【A】が占有している。同社の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を寮として使用している。

2.占有者および占有権原。

①占有範囲|全部

②占有者|法人【A】

③占有状況|寮

④占有権原|賃貸借

⑤占有開始時期|令和2年7月~

⑥賃料|20万円/月額

※当事者間で契約条件も決まり、物件の引き渡し受けた後、契約書を結ぶ段階で所有者と連絡が取れなくなったものである。契約書については所有者に送付して返還されていないため、詳細は不明となっている。

3.約7.42㎡の道路負担がある。

4.各階3室で合計9室の共同受託となっている。

5.1棟すべてを占有者が借り受けて、依存症患者の回復施設として使用している。

6.立ち入り調査時、空室である1階から順次解錠していったところ、2階の部屋のインターホンが鳴って在室者がいたので、事情を聴いて、近くに存在する占有者を訪ねたところ、占有者が所有者から1棟すべてを借りていることが判明した。

7.2室以外の7室は新築未入居の状態であった。


※関係人の陳述等より

・占有者代表者より

1.占有者が所有者から1棟全部を賃借して、依存症患者の回復施設の寮として使用している。

2.入寮者は特定のものではなく、入れ替わりがある。

3.賃貸借契約の条件も決まって、契約書を所有者に送付し、鍵の引き渡し儲けた後に、所有者と連絡が取れなくなった。

4.賃料は月額20万円で、6か月ごとに前払いするという約束でしたが、連絡が取れなくなって支払えていません。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図より、私道負担部分が記されています。

2.間取りは、1LDKが5戸,1DKが1戸,ワンルームが3戸,合計9戸。

5.室内写真は空室のお部屋の写真が掲載されています。未入居につき設備は新品のようです。



■評価書より

・最寄駅から約150m。徒歩約2分です。

・総戸数|9戸

・ライフライン|すべてあり。

・接面道路|南側幅員約4.2m舗装私道(建築基準法第42条2項道路)

・経済的残存耐用年数|約34年

・3階建て

・エレベーターなし。

・建築計画概要書あり、検査済み証あり。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約6185万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、現在契約中の賃料にて算出。約20万円/月です。年間だと120万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が4330万円です。

家賃収入が20万円で計算します。年間で240万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

240万円÷4330万円×100=5.54%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約6185万円

計算式2【基準額での計算】

240万円÷6185万円×100=3.88%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

240万円÷4948万円×100=4.85%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

3点セットを読まれた方は、どのように感じられたでしょう?


鍵の引き渡しを受けた後に所有者と連絡が取れなくなった。


家賃は半年分をまとめて支払う約束になっている。


でも、連絡が取れなくなったので、そのお金すら支払えていない。


私はそこにひっかかったので、ネットで検索してみました。


法人名で検索すると、3点セットに書かれている内容に近いことがありましたので、これは真実なのかな?


ただ、賃料で考えるとかなり低いですよね。9室すべてで20万円です。お部屋の大きさ関係なしで見て、1部屋2.2万円足らず。


それであれば、今回の6か月猶予は契約を打ち切りにして、新たに募集が良いかと私は感じました。


法人契約で一括借り上げとなっているため、その安心を選ぶのであれば、空室リスクも抑えられるため、契約を継続するのも一つかもしれません。


少なく見積もっても、一部屋4万円で貸したら、月額で36万円。年間だと432万円。1年で約倍になるので、個人的には新たな募集ですね。



気になる入札額は6000万円で落札できるとラッキーやけど、あかんやろうなぁ。



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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