top of page
  • takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.3.8開札




駅近戸建て、魅力十分。転売向きの物件です。


さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が0件・戸建てが37件・マンションが14件で、合計51件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月24日~3月2日

開札期日は3月8日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第557号

売却基準価額 13,200,000円

買受申出保証額 2,640,000円

買受可能価額 10,560,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:大阪市鶴見区横堤四丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):65.90m2

用途地域:準工業地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:大阪市鶴見区横堤四丁目

種類(登記):居宅・車庫

構造(登記):鉄骨造セメント瓦葺3階建

床面積(登記):

1階:36.45m2

2階:36.45m2

3階:36.45m2

間取り:4LDK+車庫+屋根裏収納庫

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成14年1月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.経年による損傷、汚損等がある。全体的に汚れが目立つ。

3.1階和室、3回北・中側の洋室にそれぞれに大量の動産がある。

4.浴室の内壁に損傷がある。

5.3階の階段付近の内壁に補修跡がある。

6.3階の廊下天井に屋根裏収納庫がある。


※関係人の陳述等より

・占有者(所有者)より

1.目的建物は、私たち家族が居住している。第三者に賃貸していない。

2.以前、小型犬を飼育していた。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


※調査の経過より

目的物件に臨場しインターホンを押す。ドアをノックして相手方を連呼したが応答がなく、相手方が不在と思われたので、立会人を立ち会わせ、解錠技術者に解錠させて建物内に立ち入った所、室内にいた占有補助者(所有者の妻)と出会った。そして、おって帰宅した占有者(所有者)と面談し調査した。


□室内写真等より

1.間取りは3階建て。1階に車庫と和室。2階はリビングと水回り、3階は洋室が3部屋。トイレは1階と2階にあり。

2.リビングにも生活用品、衣類などが見受けられる。

3.浴室損傷の写真がありますが、資料では不鮮明です。

4.室内の写真も所狭しと荷物が置かれている様子が窺えます。



■評価書より

・最寄駅から約320m。徒歩約4分です。

・経済的残存耐用年数|約16年

・建物全体に汚れ(黄ばみなど)が見られる。

・建築確認あり。検査済み証なし。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1880万円となっています。

・評価人の算定額では約10万円/月です。年間だと120万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が1320万円です。

家賃収入が12万円で計算します。年間で144万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

120万円÷1320万円×100=9.09%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約1880万円

計算式2【基準額での計算】

120万円÷1880万円×100=6.38%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

120万円÷1504万円×100=7.97%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回の物件は収益物件として考えるとお値段が高く感じますね。


このクラスは買取再販事業者がこぞって入札参加される物件です。


築年数も平成14年であるため、転売時にも減税対象となるお家です。


落札後、そのまま賃貸するにはお家賃の支払が厳しそうなため、退去頂いて、改装しての転売に進みそうですね。


最寄駅からも近いため、高額での入札競争が予測されます。


個人的な予測では1730万円。


このあたりかな?



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。



閲覧数:9回0件のコメント
記事: Blog2_Post
bottom of page