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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.3.8開札





店舗利用よりも事務所利用向きなのか?

さて、今回取り上げるのは「店舗」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が0件・戸建てが37件・マンションが14件で、合計51件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月24日~3月2日

開札期日は3月8日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ヌ)第51号

売却基準価額 1,000,000円

買受申出保証額 200,000円

買受可能価額 800,000円


種別:土地 持分売り

物件番号:1

所在地:池田市渋谷一丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):452.16m2

用途地域:第二種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域・その他

建ぺい率:60%・50%

容積率・200%・100%・180%

持分:126380分の5425


種別:土地 持分売り

物件番号:2

所在地:池田市渋谷一丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):367.61m2

用途地域:第二種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域・その他

建ぺい率:60%・50%

容積率:200%・100%・180%

持分:126380分の5425


種別:区分所有建物

物件番号:3

所在地:池田市渋谷一丁目

種類(登記):店舗

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):1階部分 30.62m2

間取り:バルコニー面積 不明

管理費等:15,670円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和55年5月

階:1階

総戸数:20

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~3】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号3】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を店舗(空家)として使用している。

2.管理費等|管理費5,300円。修繕積立金10,370円。合計15,670円

3.滞納等|あり約69万円【令和2年6月調査時点】

4.動産類の存在しない空家の状態であった。


※関係人の陳述等より

・所有者代表者より

1.目的建物は、現在空家です(回答書)


・管理会社担当者より

1.滞納金には念15%の割合による遅延利息を要する旨が記載されている。

2.店舗前の駐車スペースは、共用部扱いとなり住人の駐車使用を認めている。

3.現在、給排水管いずれかの漏れが生じているため、新所有者は給排水工事を行う必要がある。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りはワンフロアーに店舗使用となっています。3つのブロックです。

2.玄関はガラス張りになっています。

3.流し台、洗濯パンが設置されています。

4.給排水の異常個所と思われる部分の写真はありませんでした。


■評価書より

・最寄駅から約1400m。徒歩約18分です。最寄バス停あり。バス停すぐのようです。

・総戸数|20戸

・経済的残存耐用年数|約5年

・4階建て

・管理会社|あり。

・マンション全体の修繕積立金|約450万円

・大規模修繕工事は予定無し

・建築計画概要書はあるが、検査済み証はない。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約364万円となっています。

・評価人の算定額では約6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が100万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷100万円×100=72%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約364万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷364万円×100=19.78%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷291万円×100=24.74%(表面利回り)となりました。


滞納金約69万円を加算して再計算すると


計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷(100万円+69万円)×100=42.60%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

72万円÷(364万円+69万円)×100=16.62%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷(291万円+69万円)×100=20%(表面利回り)となりました。


滞納含めて考えると200万円までで落札できれば、まだ面白みがあるかな?

 

入札時のワンポイント

 

グーグルマップで見てみると、長らく空家の様子が窺えました。


恐らくテナントさんが移転されてからは、管理費等を滞納したままになっていたんでしょうね。


過去の様子を見ると、2,3店舗が入れ替わりで営業されていた様子が窺えました。


商いで店舗利用は難しいのか?


それともニーズに合った商売出なかったのか?


長く借りて頂ける方を探すなら、事務所系でお探しのお客様向けが良いのかもしれませんね。


表から見た雰囲気は悪く無く感じたので、利用用途なんでしょうね。



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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