女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑤R3.2.15開札
不動産会社向け実践編の入札予測２
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が５件・戸建てが３０件・マンションが１７件で、合計５２件の開示です。
前回の公示と比べて７件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月2日～2月8日
開札期日は2月15日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第507号
売却基準価額 14,180,000円
買受申出保証額 2,840,000円
買受可能価額 11,344,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：大阪市城東区古市三丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３８９３．９１m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80%
容積率：200%
持分：２０５６６０分の７４０
種別：土地 持分売り
物件番号：2
所在地：大阪市城東区古市三丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４５７２．９６m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80%
容積率：200%
持分：２０５６６０分の７４０
種別：土地 持分売り
物件番号：3
所在地：大阪市城東区古市三丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２４９．５９m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80%
容積率：200%
持分：２０５６６０分の７４０
種別：区分所有建物
物件番号：4
所在地：大阪市城東区古市三丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ７４．４１m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：16,300円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和58年6月
階：２階
総戸数：273
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号３】
地上権
目的：公共下水道施設の維持保全
範囲：大阪湾最低干潮面の上7m120から↓1m059まで
地上権者｜大阪市
存続期間｜公共下水道施設の公用廃止の日まで
地代｜無償
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号４】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号４】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費8,500円。修繕積立金7,800円。合計16,300円
３．滞納等｜あり約40万円【令和2年10月調査時点】
４．経年による磨滅、損耗、汚損等がある。
５．洗面台に損傷がある。
６．浴槽の側板がない。
※関係人の陳述等より
・管理会社担当者より
１．令和2年8月より修繕積立金改定あり。7,500円→7,800円
２．その他の滞納金として、組合費、自転車置場使用料、遅延損害金あり。
・所有者より
１．目的建物は、私が住居として使用している。
２．浴槽の側板を外している。
※執行官の意見より
※今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは３LDK。キッチンだけがリビングから独立しています。
２．室内写真より、室内の水回り設備は、分譲のものがそのまま設置されている印象です。
３．複数で住まわれている印象がなく、お一人で住まわれている印象です。
４．浴槽の側板が取り外されている写真があります。
５．ゴミなども見受けられますが、比較的整理された状態に見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約600ｍ。徒歩約8分です。
・総戸数｜273戸
・経済的残存耐用年数｜約18年
・14階建て
・エレベーター、駐輪場、駐車場等あり。
・マンション全体の修繕積立金｜約4億1千万円
・大規模修繕工事は予定無し
・駐車場116台。月額10000円、14,000円。回答時点では空きなし。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約2104万円となっています。
・評価人の算定額では約12万円／月です。年間だと144万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が1418万円です。
家賃収入が12万円で計算します。年間で144万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
144万円÷1418万円×１００＝10.15％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約2104万円
計算式２【基準額での計算】
144万円÷2104万円×１００＝6.84％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
144万円÷1683万円×１００＝8.55％（表面利回り）となりました。
相場で考えると10万円が賃料設定かと感じます。
そちらで再度計算すると、年間120万円。売却基準価額で落札すると、8.46％となります。
入札時のワンポイント
さて、まずは、いつものように収益物件としての入札シミュレーションをしてみました。
滞納がない前提での算出です。
では、ここから、買取再販事業者が入札する場合、いくらの金額で入札をするのか？
まずは、売り出し価格を考えます。
2180万円が今回私が設定する売出価格です。
今回はさすがに全面改装が必要です。
では、順番に考えます。
１．売出価格2180万円
２．改装費300万円
３．購入時の経費65万円
４．売却時の仲介手数料78万円
５．その他30万円
６．自社利益210万円
２～５の経費合計が457万円
2180万-683万＝1497万円
この金額が上限です。
前回でも書いた通り、マンションのお部屋の特性を知らないと改装費も読みにくいです。
単なる、表面改装だけであれば、簡単ですが、水回りをいじったり、間取りを変更する場合は特に見えない配管などが出てきますので、注意しましょう。
今回の物件も前職で私が担当ではなかったですが、取り扱いした物件です。
お部屋の間取りも同じ間取りのため、改装ポイントは覚えています。
しっているからこそ、落札できない。
しっているからこそ、強気で入札できる。
この違いは非常に大きいです。
これから買取再販を考えておられて、間取りまで変えない。
そのような業者さんであれば、問題ないでしょう。
リノベーションされる業者さんは、ご自身で改装するわけでなく、現況での販売をされると思うので、リスクは低いかもですね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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