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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R3.2.15開札

更新日:2021年2月10日




不動産会社向け実践編の入札予測

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が5件・戸建てが30件・マンションが17件で、合計52件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月2日~2月8日

開札期日は2月15日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第491号

売却基準価額 7,420,000円

買受申出保証額 1,490,000円

買受可能価額 5,936,000円



種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市城東区関目六丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):7階部分 60.96m2

間取り:3LDK(バルコニー面積不詳)

バルコニー面積:あり

管理費等:14,430円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和52年2月

階:7階

総戸数

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

【A】が占有している。同人の占有権限の存在は認められない。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費5,200円。修繕積立金9,230円。合計14,430円

3.滞納等|なし【令和2年10月調査時点】

4.占有者及び占有権原

①占有者【A】亡き所有者の妻

②占有権原|無権原

5.建物内のクロスは、全体的に汚損が認められたほか、随所に剥がれが存在した。

6.和室の床に撓みが感じられた。

7.概ね経年相当の劣化、損耗が認められた。


※関係人の陳述等より

・【A】占有者・亡き所有者の妻より

1.目的建物は、私が住居として使用している。

2.目的建物は亡き夫が所有していたが、相続放棄をしたため、私に使用する権原がないことは承知している。 3.亡き夫がタバコを吸っていたので、クロスに汚れがある。

4.管理費等は私が支払っている。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3LDK。お部屋の中央にリビングがある、中リビングタイプ。このタイプは直接、陽の光が入らないため、バルコニーに通じるお部屋の扉を開放しないと明かりが差し込みません。

2.室内写真では、整理されて丁寧に使用されている様子が窺えます。

3.キッチンは湯沸かし器が付いていて、システムキッチンではありません。ガス調理台もガステーブルを設置するタイプです。

4.お住まいだったのは、ご夫婦だけのようです。

5.浴室は改装された経緯が窺えます。



■評価書より

・最寄駅から約550m。徒歩約7分です。

・総戸数|614戸

・経済的残存耐用年数|約16年

・11階建て

・エレベーター、駐輪場、駐車場等あり。

・マンション全体の修繕積立金|約5億5千万円

・大規模修繕工事は検討中(時期未定)

・駐車場160台。月額11,500円、12,000円。回答時点では空きあり。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1177万円となっています。

・評価人の算定額では約9.3万円/月です。年間だと111.6万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が742万円です。

家賃収入が9.3万円で計算します。年間で111.6万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

111.6万円÷742万円×100=15.04%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約1177万円

計算式2【基準額での計算】

111.6万円÷1177万円×100=9.48%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

111.6万円÷941万円×100=11.85%(表面利回り)となりました。


相場で考えると7.5万円が賃料設定かと感じます。

そちらで再度計算すると、年間90万円。売却基準価額で落札すると、12.12%となります。

 

入札時のワンポイント

 

さて、まずは、いつものように収益物件としての入札シミュレーションをしてみました。


滞納がない前提での算出です。


では、ここから、買取再販事業者が入札する場合、いくらの金額で入札をするのか?


まずは、売り出し価格を考えます。


1680万円が今回私が設定する売出価格です。


室内の改装については、本来であれば、全面改装+間取り変更をしたいところですが、それを基準に改装費を立てると落札できません。


そのため、使えるところは利用することを考えていくとお風呂は替えません。


では、順番に考えます。


1.売出価格1680万円

2.改装費150万円

3.購入時の経費55万円

4.売却時の仲介手数料62万円

5.その他30万円

6.自社利益160万円

2~5の経費合計が457万円


1680万-457万=1223万円


この金額が上限です。


後は、室内の改装をどのようにするかのプラン立てです。


このマンションの弱点は、中リビングです。

リビングに一般的なエアコンが設置できません。


リビングに直接エアコンを使えるようにするには、

①リビングとバルコニーの間にあるお部屋一つを潰して、リビングに取り込む方法。

②費用をかけて今の形状でもエアコンを使えるようにする。


廊下に面するお部屋もエアコンが設置できないため、どうするか?

一般的には、ウインドウエアコン。窓に取り付けるエアコンを設置して使用してもらうケースが多いです。


洋室の床がカーペット。

フローリングに張り替えるためには最低L45の基準以上となります。


今回のお部屋は、この年代に多く見受けられる間取りです。

私自身も、このマンションでは3回ほど、購入、販売をさせて頂きました。


今の間取りを活かした改装をしたり、思い切って2LDKに変更したり。


地域性を考慮すると、2LDKは足が遅いです。


ファミリーが多く住む地域のため、3部屋は確保できる間取りで、かつ生活のしやすさを考慮したお部屋作りが要求される物件です。


キッチンに湯沸かし器がついているので、システムキッチンにするには、配管を引込する必要があります。

それらの予算を考えると、150万円では心もとないですが、市場で購入するのと競売で落札するのでは、この辺の感覚が違うんですね。



不動産の買取再販をする上では、マンションの構造を知ることが大切です。

どこをリフォームしないといけないのか?そのリフォームをするには、その部分単独でできるのか?付随して他の部分も改装が必要となるのか?


これだけは経験を積んで覚えていきましょう。


 

動画の解説はこちらから



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


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