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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R3.2.15開札

更新日:2021年2月10日




ボロボロすぎる連棟式建物の端家。魅力はなし。

さて、今回取り上げるのは「居宅(連棟建物)」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が5件・戸建てが30件・マンションが17件で、合計52件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月2日~2月8日

開札期日は2月15日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第496号

売却基準価額 1,920,000円

買受申出保証額 390,000円

買受可能価額 1,536,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:大東市北条一丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):40.07m2

用途地域:第二種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分


種別:区分所有建物

物件番号:2

所在地:大東市北条

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

専有面積(登記):

1階:23.10m2

2階:18.07m2

間取り:3DK

バルコニー面積:不明

管理費等:

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和44年6月

階:1階と2階

総戸数

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居舗(空家)として占有している。

2.1階南東側の外壁の外側に板で囲まれた部分がある。当該部分は目的建物の外壁に簡易で取り付けられており、容易に取り外すことが可能であると思われる。そのため、目的建物と一体であるとは認められず増築とはしなかった。

3.4連棟式建物の南側物件である。

4.床及び天井の腐食(2階東側和室に天井からの落下物が散乱していた)が認められた。目的建物は全体的に老朽化が激しく、特に目的建物1,2階の東側和室の傷みが激しく、床は腐食の為受け落ちる寸前であった。

5.電気は無計量、ガス栓は閉栓されていた。

6.管理状態が悪く、経年以上の劣化、損耗が認めらえる。

7.立ち入り調査後、お知らせ文書を差し置きしたが、相当期間経過後、権利主張する者はいない。


※関係人の陳述等より


・近隣住民より

1.目的建物は、空家です。

2.数年前の台風時に屋根が吹き飛びました。近隣住民で後片付けをしました。



※執行官の意見より

1.所有者が空家の状態で使用占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図にて、私道負担部分の記載があります。

2.間取りは2階建てで、4K?。3DK?。

3.キッチン、浴室、トイレはあるようです。

4.昔の物件でよく見かける中央に階段がある間取りです。

5.室内は雨漏りによる損傷?らしき腐食などが見受けられます。



■評価書より

・最寄駅から約650m。徒歩約9分です。

・4戸1

・接面道路|西側:幅員約4.0m私道(建築基準法第42条1項5号)

・私道負担面積を約6.4㎡と推定。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・保守管理の状態|劣る

・建築確認無。検査済み証無し。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約321万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、近隣の事例等より算出。約4.5万円/月です。年間だと54万円となります。

※賃料は室内を綺麗に改装したと想定した賃料です。現在の状況では賃貸不可。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が192万円です。

家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

54万円÷192万円×100=28.12%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約321万円

計算式2【基準額での計算】

54万円÷321万円×100=16.82%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

54万円÷256万円×100=21.09%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

連棟式建物の南端の物件です。


毎度のことですが、端家は魅力的ですが、今回のはさすがに厳しいですね。


買受可能価額も150万円を超えているので、改修費用等を考えると、割が合いませんね。


ということで、今回の物件は見送りです。


開札結果も恐らく「不売」でしょう。


 

動画の解説はこちらから




 

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