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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.2.15開札

更新日:2021年2月10日





店舗付き住宅。店舗をするには立地がどうかな?

さて、今回取り上げるのは「店舗+居宅(連棟建物)」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が5件・戸建てが30件・マンションが17件で、合計52件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月2日~2月8日

開札期日は2月15日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第436号

売却基準価額 1,910,000円

買受申出保証額 390,000円

買受可能価額 1,528,000円



種別:土地

物件番号:1

所在地:寝屋川市上神田二丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):26.18m2

土地面積(現況):35.34m2

用途地域:第二種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分

種別:区分所有建物

物件番号:2

所在地:寝屋川市上神田二丁目

種類(登記):居宅

種類(現況):居宅・店舗

構造(登記):木造瓦葺2階建

専有面積(登記):

1階:20.35m2

2階:17.25m2

専有面積(現況):

1階:約24.80m2

2階:約20.50m2

間取り:居室:3+店舗

バルコニー面積:不明

管理費等:

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和41年10月

階:1階と2階

総戸数



 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・店舗(空家)として使用している。

2.目的土地の地積測量図は、当該法務局に無かった。

3.目的土地と思われる位置・範囲を検尺(概則)し机上計算したところ、公簿上の記載より、かなり大きかった。

4.目的土地の東側に道路負担約6.2㎡が存在すると思われる。

5.目的建物建物図面は、当該法務局に無かった。

6.登記簿上昭和41年新築となっており、経年相当の損傷個所が見受けられた。

7.連棟式(6戸1)建物のうち、北端側に位置する。

8.建物内には、動産は見当たらなかった。



※関係人の陳述等より


・申立人(共有者)より

1.目的建物は、父が亡くなる2年位前から空家と聞いている。今から5年くらい前から誰も住んでいない。



※執行官の意見より

1.所有者が空家の状態で使用占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図にて、私道負担部分の記載があります。

2.間取りは2階建てで、1階は店舗(厨房)プラス洋室、浴室などの水回り。2階はお部屋が2つありますが、繋がっている造りをしているので、1部屋での見方が良さそうです。

3.1階厨房周りは残置物などなさそうです。スナックなどの店舗をされていた様子が窺えます。

4.2階の居室も動産物は見当たりません。



■評価書より

・最寄駅から約1200m。徒歩約15分です。

・6戸1

・接面道路|北側:幅員約6.9m市道(建築基準法第42条1項1号)、東側:幅員約4m私道(建築基準法第42条2項道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・隣接建物と壁面を共有しており、単独での建て替えはやや困難であると思われる。

・経済的残存耐用年数|約6年

・保守管理の状態|やや劣る

・建築確認無。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約391万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、近隣の事例等より算出。約5万円/月です。年間だと60万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が191万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷191万円×100=31.41%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約391万円

計算式2【基準額での計算】

60万円÷391万円×100=15.34%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷312万円×100=19.23%(表面利回り)となりました。


高くても表面利回り25%あたりで240万円までかな?

 

入札時のワンポイント

 

連棟式建物と言うことで、すぐに収益目線で見てしまいます。


店舗付き住宅ですね。


メイン道路沿いではないけど、車の往来も人の往来もあるエリアです。


ただ、店舗をするには難しそうな立地に感じました。


賃料で目を引かないと借り手はそうそうつかないかな?


トイレが店舗と共用となっているので、家族で住むには使い勝手は良くないですね。


ただ、連棟式建物の端家なのはポイント高し!


 

動画の解説はこちらから




 

本ブログのコンセプト

 

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