女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.2.15開札
更新日：2021年2月10日
最先の賃借権付き。入札しやすいけど、将来性は薄い。
さて、今回取り上げるのは「１Ｒマンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が５件・戸建てが３０件・マンションが１７件で、合計５２件の開示です。
前回の公示と比べて７件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月2日～2月8日
開札期日は2月15日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第352号
売却基準価額 1,490,000円
買受申出保証額 300,000円
買受可能価額 1,192,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市城東区成育二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：８階部分 １１．６５m2
間取り：ワンルーム
バルコニー面積：不明
管理費等：8,000円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成3年5月
階：８階
総戸数：57
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
賃借権
範囲：全部
賃借人：【Ａ】
期限：不明
賃料：月額28,000円
賃料前払い：なし
敷金：なし
保証金：なし
特約：不明
上記賃借権は最先の賃借権である。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費4,500円。修繕積立金3,500円。合計8,000円
３．滞納｜なし【令和2年7月調査時点】
４．占有者および占有権原
①関係人｜占有者【Ａ】
②最初の契約等｜平成28年10月
③賃料｜2万8千円
④その他｜賃料には、共益費、水道料（使用量負担）を含む。
※関係人の陳述等より
・近隣の者より
１．居住者がおられます。
・管理会社担当者より
１．令和2年7月時点で、管理費等の滞納はありません。
・占有者（賃借人）【Ａ】より
１．前所有者当時から賃借し、私が賃借し居住しています。但し、賃貸借契約書見当たらないので、詳細は分かりません。
２．水道料については、使用量負担です。
※執行官の意見より
１．令和2年7月に2度目的物件で呼びかけ、そして、投函した照会文書またはご連絡書及び回答用紙等に対する連絡はいずれもないことから、空家であると思われたので、令和2年8月に証人を立ち会わせ解錠し立ち入り調査を行った。
２．立ち入った所、食料品があるなど、住居として使用されている。
３．占有者宛の郵便物、占有者名記載の書類があった。なお、令和2年8月のレシートがあった。
４．ライフライン調査結果、契約者は平成28年10月以降、占有者であることが判明した。
５．占有者（賃借人）が住居として使用しているものと思慮される。
□室内写真等より
１．間取りは１Ｒです。
２．浴室、トイレ、洗面が一体のユニットバスです。
３．お部屋は洋室のようです。
４．バルコニーがあるようです。
５．室内写真を見ると生活感が感じられます。
６．室内の荷物は整理されているように窺えません。
■評価書より
・最寄駅から約180ｍ。徒歩約3分です。
・総戸数は57戸。
・経済的残存耐用年数｜約11年。
・10階建て8階部分。
・エレベーターあり、駐車場4台、駐輪場、オートロックあり。
・管理会社｜あり。巡回。
・マンション全体の修繕積立金｜約1600万円
・大規模修繕工事の予定なし。
・確認済み証、検査済み証あり。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約219万円となっています。
・評価人の算定額ではなく、現在の賃料で算出。約2.8万円／月です。年間だと33.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が149万円です。
家賃収入が2.8万円で計算します。年間で33.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
33.6万円÷149万円×１００＝22.55％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約219万円
計算式２【基準額での計算】
33.6万円÷219万円×１００＝15.34％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
33.6万円÷175万円×１００＝19.2％（表面利回り）となりました。
実質で考えると、管理費等が毎月8千円。保険代、固都税などかんがみると、手取り1.8万円とするならば、年間21.6万円。売却基準価額で購入できたとして、表面利回りは14.4％になります。
入札時のワンポイント
賃料が低いため、伸びしろが厳しいですね。
その要因として考えられるのは、部屋の狭さです。
この物件はよく賃貸でも募集されていますので、競合必至はありえます。
そうなると、他の部屋との差別化が難しい。
部屋が狭い分家賃が安いので借りてもらう。
個人的には好きではない物件です。
買受可能価額が119.2万円なので、それで落札できて18.12％の表面利回り。
場所柄で入札する方もいてるでしょうが、買受可能価額でも考えてしまいます。
動画の解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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