top of page
  • takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.12.3開札




大阪市内戸建て売却基準価額は低いけど・・

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が2件・戸建てが24件・マンションが11件で、合計37件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は11月22日~11月29日

開札期日は12月3日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ケ)第331号

売却基準価額:1,940,000円

買受申出保証金:390,000円

買受可能価額:1,552,000円


1.土地


種別

土地

物件番号:1

所在地:大阪市鶴見区焼野二丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):31.40m2

用途地域:第一種住居地域

土地の利用状況

建ぺい率:80%

容積率:200%


2.建物


種別

建物

物件番号:2

所在地:大阪市鶴見区焼野二丁目

種類(登記):居宅・車庫

構造(登記):木造スレート葺3階建

床面積(登記)

1階:21.60m2

2階:23.76m2

3階:21.60m2

間取り:2DK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成3年2月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅・車庫(空き家)として使用している。

2.目的建物前面(北東側)の外壁にクラックが見受けられる。

3.北西側外壁は、一部そんざいしないところが見受けられる。大部分がブルーシートで養生されていることから、全体的な外壁の有無、損傷などについては確認ができない。

4.目的建物内に多数の動産類が残置されているが、人が居住している様子は認められなかった。

5.接面する前面道路は幅員約6m、建築基準法42条1項2号道路である。


※関係人の陳述等より

・近隣者より

1.令和3年4月ころから空き家です。


※執行官の意見より

今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは2DKです。

2.1階には車庫が存在します。

3.室内には大量の残置物が残されています。冷蔵庫も残っているようです。

4.小さなお子さんがいらっしゃったようにもうかがえます。


■評価書より

・最寄駅から約100m。徒歩13分です。

・用途地域|市街化区域

・接面道路の状況|北東側幅員約6m私道(42条1項2号道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・本件土地の東側の一部は都市計画道路「西一坊大路線」(計画幅員18m・計画決定)予定地に含まれる。

・検査済み証の交付が無い建築物。

・保守管理状態は極めて劣位である。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約397万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約5万円/月です。年間だと60万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が194万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷194万円×100=30.92%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約497万円

計算式2【基準額での計算】

60万円÷397万円×100=15.11%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷317万円×100=18.92%(表面利回り)となりました。


外壁分も含めた改装費を最低300万円とした場合。

売却基準価額194万円+300万円=494万円


60万円÷494万円×100=12.14%


 

入札時のワンポイント

 

外壁が一部ないことが写真からも見て取れます。


写真だけの判断では、隣接する建物が連棟式でくっついていた部分を撤去したことにより、外壁がなくなったようにも見受けられますが、真実は不明です。


また、3点セットの中の「調査の経過」の記載には、共有者Bから回答有と記載があるのに、3点セットに反映されていないのはなぜなのか?そこが個人的には気になりました。


外壁は恐らく落札者の負担で修繕しないといけないとした場合に、写真は古いものになるため、現地をご覧になられた方は、その後建築の進み具合をご覧になられているかと思われますが、隣接建物が壁の際迄建っていると、一般的には修繕するには隙間がないとできないため、修繕するにも大変な物件ですね。


改装コストを考えると表面利回りが約12%程度となります。


間取り、エリア等を考慮すると、落札目指して勝負する物件には該当しません。



 

YouTubeちゃんねる


『不動産屋ちゃんねる』


こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗


https://youtube.com/channel/UC6tfWMQ9mbEdcG1EkCSCkMQ


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。



閲覧数:30回0件のコメント
記事: Blog2_Post
bottom of page