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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.1.27開札

更新日:2021年1月25日





大阪市内中心地の競売物件が売却基準価額148万円!

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!

大阪地裁本庁

土地が5件・戸建てが22件・マンションが18件で、合計45件の開示です。

前回の公示と比べて16件減少しました。

入札物件の期間は、

入札期間は1月15日~1月21日

開札期日は1月27日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第194号

売却基準価額 1,480,000円

買受申出保証額 300,000円

買受可能価額 1,184,000円



種別:土地

物件番号:1

所在地:大阪市中央区谷町六丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):26.51m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:80%

容積率:300%

持分:


種別:建物

物件番号:2

所在地:大阪市中央区谷町六丁目

種類(登記):共同住宅

種類(現況):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:25.05m2

2階:25.05m2

間取り:3DK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和37年7月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号2】

1.本件土地の一部は通路(私道)として利用されている。

2.売却対象外の土地(地番〇番〇)をお通行のため利用している。

※地番は3点セットには表記されています。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅(空家)として使用している。

2.表札に【A】の表示が存在する。

3.目的土地の西側部分に道路負担部分(約6㎡)が存在する。

4.建物内は、改装されているものと思われる。

5.外壁にクラックが見受けられる。

6.大阪市役所にて、目的土地の北側部分が建築基準法上の道路敷きであるか否かを調査したが不明である。

7.北側部分の道路敷きであってもなくても、越境していると思われる。

8.南側部分及び2階ベランダ部分が南側隣地に越境している。

9.再築可能かどうかについては、大阪市の関係部局との検討が必要である。

10.目的土地の北西側に存在する道路(幅員約1.9m)は、建築基準法42条2項道路である。

11.西側が接面する道路(幅員約1.2~1.5m)は、建築基準法上の道路ではない。


※今回裁判所の添付資料である3点セット【BITで閲覧できるPDF資料】に不具合があります。

3枚目と4枚目が同じ内容で記載されていました。

本来であれば、4枚目に関係人の陳述等が記載される資料が添付されるはずやと思いますが、今回はミスがあったようです。



※関係人の陳述等より


※添付資料が確認できないため、裁判所へ行ってご自身で確認する必要があります。

亡き【A】の相続人のコメントが存在するはずです。


※執行官の意見より

今回はコメントありませんでした。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図に、越境部分や、道路部分のわかる資料を作成して下さっています。

2.間取り図を見ると、3DKの間取りのようです。

3.目的物件の西側の通路は、階段を下って辿り着く場所にあるようです。

4.室内は改装されている様子が窺えます。

5.見る限りそのまま賃貸で貸し出しできそうです。

6.階段を下った場所にあるため、自転車ある場合は、止める場所が困難ですね。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約5分程度の場所のようです。道路距離400m。

・用途地域|第2種住居地域(建蔽率80%・容積率300%)準防火地域

・接面道路|西側、幅員約1.2~1.5m舗装通路(建築基準法上の道路でない)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道あり。

※下水道は、私設排水管の引き込みがあると思われるが確認を要する。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・建築計画概要書、検査済み証は無い。適法性については不明。

・保守管理の状態:普通

・大規模修繕計画は予定無し。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約304万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料はなく、近隣の賃料相場金額より算出。約70,000円/月です。年間だと84万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が148万円です。

家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

84万円÷148万円×100=56.75%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約304万円

計算式2【基準額での計算】

84万円÷304万円×100=27.63%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

84万円÷243万円×100=34.56%(表面利回り)となりました。


場所柄を考えると、利回り15%とれたらよいでしょうね。


表面利回り15%で計算すると、560万円です。


これ以上入る可能性も無きにしも非ずですが、それ以上は無理は禁物(収益目線)



 

入札時のワンポイント

 

大阪市内の中心地での競売物件のため、入札数は50件近く入るのではないかと勝手に予測しています。


札の半分以上は、買受可能価額~売却基準価額あたりで入札する本数が入るかな?


残りの半分が刻みながら入札をされていくのだろうと思われます。


300万円で購入できれば、約27%の表面利回りになります。


これで落札できれば本当にラッキーですよね。


過去の競売事例を見てきても、立地が良い物件は、容赦なく入札競争が続いているので、果たして落札結果はいかに?


開札が楽しみです(^^♪


 

動画での解説はこちらから

 


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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