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  • 執筆者の写真takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.1.27開札

更新日:2021年1月25日





サブリース会社が絡む最先の賃借権付き物件


さて、今回取り上げるのは「1DKタイプのマンション」をチョイス!


大阪地裁本庁

土地が5件・戸建てが22件・マンションが18件で、合計45件の開示です。

前回の公示と比べて16件減少しました。

入札物件の期間は、

入札期間は1月15日~1月21日

開札期日は1月27日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第121号

売却基準価額 4,770,000円

買受申出保証額 960,000円

買受可能価額 3,816,000円



種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市東淀川区大道南一丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 27.79m2

間取り:1DK

バルコニー面積:不明

管理費等:9,600円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成18年2月

階:2階

総戸数:86

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

賃借権

範囲:全部

賃借人:【法人A】

期限:定め無し

賃料:月額7.1万円

賃料前払い:なし

敷金:なし

保証金:なし

特約:転貸目的

上記賃借権と抵当権の優劣は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。転借人【A】が占有している。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

なし


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

2.管理費等|管理費5,300円。修繕積立金4,300円。合計9,600円

3.滞納金|約16万円【令和2年5月調査時点】

4.占有者および占有権原

A)所有者と賃借人との契約

①最初の契約日:平成30年10月

②更新の種別:

③賃料:月額7.1万円

④敷金:なし

⑤特約等:賃借人(転貸人)は、転借人との契約が解除された翌月から賃料の支払い義務を負わない。

B)賃借人(転貸人)と占有者(転借人)との契約

①最初の契約日:平成31年3月

②更新の種別:

③賃料:月額6.2万円、共益費0.7万円。

④敷金:なし

⑤特約:なし ⑥その他:契約書上の占有者氏名は【A】である。



※関係人の陳述等より


・転貸人の担当者【法人A】より

1.所有者から賃借し、占有者(転借人)に転貸している。賃貸借契約及び転貸借契約の内容は提出の通り。


・占有者(転借人)【A】より

1.転貸人から賃借し、平成31年3月より居住している。


※執行官の意見より

今回はコメントありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは1DKの角部屋のようです。

2.トイレ、洗面所、浴室は独りタイプです。

3.ミニキッチンあり。

4.ウォークインクローゼットあり。

5.室内写真からも生活されている様子が窺えます。

6.洗濯機は外置きなのか?図面と写真ではわかりませんでした。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約6分程度の場所のようです。道路距離450m。

・総戸数86戸

・駐輪場、ゴミ置き場、駐車場あり。恐らくエレベーターもあると思いますが、記載がありません。

・管理会社:あり

・12階建ての2階部分

・経済的残存耐用年数は約31年となっています。

・マンション全体の修繕積立金は約3900万円です。

・保守管理の状態:普通

・大規模修繕計画は予定無し。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約709万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料ではなく、賃借人の支払されている金額より算出。約71,000円/月です。年間だと85.2万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が477万円です。

家賃収入が7.1万円で計算します。年間で85.2万円となります。


計算式1【売却基準価額での計算】

85.2万円÷477万円×100=17.86%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約709万円

計算式2【基準額での計算】

85.2万円÷709万円×100=12.01%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

85.2万円÷567万円×100=15.02%(表面利回り)となりました。


大阪の落札ラインの10~12%で考えていきます。


11%とした場合、774万円となりました。


気持ち滞納がありますので、もう少し下げてみてはとも思いますが、果たして結果は・・



 

入札時のワンポイント

 

久々登場のサブリース会社さんでした。


昨年は頻繁に見かけたのに、後半はほぼ見かけることがなくなっていたので、落ち着いったのかな?って思ってましたがどうやらそうでもなかったようです。


毎度のことですが、サブリース会社との契約で、空室になった時に家賃を保証してくれないのであれば、意味がないですよね。


早く解約して、ご自身で募集をかけていくのか?


それとも新しい管理会社を探して進めて行くのか?


しっかりと定めて取り組みましょう。


個人的にはお勧めしませんが・・・・


 

動画での解説はこちら

 


 

本ブログのコンセプト

 

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