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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑤R2.9.2開札




さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。


取り上げるのは「戸建て」です。


大阪地裁本庁


土地が3件・戸建てが27件・マンションが17件で、合計47件の開示です。


入札物件の期間は、

入札期間は8月21日~8月27日

開札期日は9月2日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第886号

売却基準価額 3,000,000円

買受申出保証額 600,000円

買受可能価額 2,400,000円


種別:土地 持分売り

物件番号:1

所在地:東大阪市東石切町二丁目

地目(登記):公衆用道路

土地面積(登記):9.42m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:10分の1


種別:土地 持分売り

物件番号:2

所在地:東大阪市東石切町二丁目

地目(登記):公衆用道路

土地面積(登記):1.64m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:10分の1


種別:土地 持分売り

物件番号:3

所在地:東大阪市東石切町二丁目

地目(登記):公衆用道路

土地面積(登記):129m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:10分の1


種別:土地

物件番号:4

所在地:東大阪市東石切町二丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):49.32m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:5

所在地:東大阪市東石切町二丁目2

種類(登記):居宅・車庫

種類(現況):居宅・車庫・物置

構造(登記):木・鉄筋コンクリート造瓦葺3階建

床面積(登記):

1階:31.32m2

2階:31.86m2

3階:30.37m2

間取り:4DK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和54年7月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~4】

地上権

原因:平成4年3月23日設定

目的:トンネル構築

範囲:東京湾平均海面上15.718mから30.672mの間

地上権者:国土交通省

存続期間:設定契約の日からトンネル存続期間中

地代:無償

特約

(一)東京湾平均海面の上30.672m以下は掘削し、又は土地の形質を変更しなこと。

(二)東京湾平均海面の上61.200mにおいてトンネルにかかる工作物の荷重を1㎡につき8トン以下とすること。

(三)土地にトンネルの維持管理の障害となる建物および工作物を設置しないこと。

(四)土地に建物および工作物を設置する場合は、区分地上権者に対し、その設計及び工法について事前に協議するものとする。

※上記は物件番号1に対しての内容です。物件番号2~4もほぼ同様の内容なので割愛します。

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号5】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

なし。


その他は特に記載がありませんでした。


※地上権の設定としては、トンネルの維持管理をするために設定されているようです。掘削をすることでトンネルに影響を与えないように予め取り決めがされているんですね。

なので、建て替えする際に何かしらの影響を与える恐れがある工事をする場合は事前協議が必要となるので注意が必要です。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅・車庫・物置(空家)として使用している。

2.目的土地物件番号3には関西電力の設置した電柱がある。

3.目的建物のガス栓は閉栓されており、電機は無計量であった。また郵便受け内に大量の郵便物などがあった。

4.室内ではガラスの破損及び天井の雨漏り跡が見受けられた。

5.1階の車庫の高さは約1.5mとの記載があり。大型車の出入りは困難であると思われる。

6.管理状況が悪く、経年以上の劣化、損耗が認められた。

7.立ち入り調査後、お知らせ文書を差し置きしたが相当期間経過後、権利主張するものはいないと記載がありました。


※関係人の陳述等より

・近隣住民より

1.目的建物は空家です。


※執行官の意見より

1.目的建物は所有者が居宅・車庫・物置(空家)として使用・占有しているものと認める。


□室内写真等より

・建物は3階建てです。

・1階は車庫、物置。2階はDKと和室。3階は和室2部屋と洋室1部屋です。

・写真を見ると玄関周りには植栽が伸びていて往来に支障があるように見えます。

・室内の写真を見る限り、残置物の量はそこまで多く感じませんが、不要な荷物が残っているのがわかります。

・ガラスの損傷は写真ではよくわかりません。ひび割れが入っている程度のように見えますが、入れ替えは必要ですね。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約12分程度の場所のようです。道路距離900m。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・接面道路の状況:2面接道。

北東側:幅員約4.7m私道(建築基準法第42条1項5号道路)

南西側:幅員約2.4m道路(建築基準法上の道路でない)

※道路でないということは、通路扱いということになります。この通路扱いの道路にしか家が接していない場合は、家の建て替えができない(再建築不可)ことになるので注意が必要です。

今回は別の道路が建築基準法上の道路に該当しているので問題ありません。

・ライフラインについて、上水道、ガス配管、下水道すべてあります。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で473万円となっています。

・評価人の賃料算定額はありませんでしたので、想定賃料として約5万円/月とします。年間だと60万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が300万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷300万円×100=20%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約473万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

60万円÷473万円×100=12.68%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷378万円×100=15.78%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


 

入札時のワンポイント

 

地上権の設定

生活するうえでは特に問題はなさそうですが、建て替えをする際に何かしらの制限を受ける可能性があるようです。


一戸建てで駐車場がありますが、高さが1.5m程度とのことなので、今どきの1BOX車は入りません。

この手のタイプが流行ったときは車もセダンタイプが主流やったと思うのですが、今となってはセダンの車を乗らない方からすると利用できないため残念です。

実際、自分が歩行するにも頭を下げて歩かないといけないのがネックですね。


場所がら、車での生活圏なので利用用途を考えておかないといけません。


空家の期間がどれだけかわかりませんが、かなり長期間空家であったと想定しておく必要があるかと思います。


気になるのは修繕費と処分費ですが、うまく処理ができればコストは抑えられるかもしれませんね。


賃料も高すぎることがなければ、お客様も見つかるかと思いますので狙ってみてもよさそうな物件だと感じました。


 

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