女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R2.9.2開札
さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。
今回は「戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が3件・戸建てが27件・マンションが17件で、合計47件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は8月21日～8月27日
開札期日は9月2日です。
事件番号 平成31年(ヌ)第30号
売却基準価額 1,430,000円
買受申出保証額 290,000円
買受可能価額 1,144,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：八尾市植松町二丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５８．８０m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：八尾市植松町二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺平家建
床面積（登記）：２８．５６m2
床面積（現況）：約４０．５０m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和16年
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
隣地との境界が不明確である。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
１．土地所有者が本土地上に建物を所有し、占有している。
２．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
３．目的土地の南西側建物と目的建物の屋根の雨どいが互いに越境しあっているように見受けられる。
４．目的た建物のビニール波板の庇が北西側隣接地に越境していると思われる。
５．目的土地の北東側の一部に道路負担約４．４㎡がある。
６．目的土地の北東側接面道路は、幅員約２ｍの建築基準法上の道路である。
７．目的建物の建物図面がないことから目的建物を概則したところ、その形状は間取略図のとおりで床面積は公簿面積より大きい。この差異は増改築によるものと思料されるが、増改築の時期、経緯については不明である。
８．床の撓みが感じられた。
９．屋根裏収納がある。
１０．室内には動産類が大量に置かれているようです。
１１．４戸１の連棟建物の端家のようです。
※関係人の陳述等より
・債務者より
１．目的建物に住んでいる。
・八尾市税担当者より
１．目的建物の課税面積が登記簿面積より大きい理由は増改築があったためだと思われますが、詳細はわからない。
※執行官の意見より
関係人の陳述及び立ち入り調査の結果から目的建物は、債務者が居宅として使用・占有しているものと認める。
□室内写真等より
・土地建物位置関係図より
道路負担部分の図面が記載されています。
・平屋建ての建物です。
和室が二部屋。洋室一部屋の間取りです。キッチン、トイレはあるようですが、お風呂はなさそうです。
・屋根裏収納があるようです。
・室内は空き缶などのゴミが散乱している様子が窺えます。
・室内の床が見えないほど荷物などで溢れているように窺えます。
・屋根裏収納部にも荷物が置かれています。
■評価書より
・今回で三回目のチャレンジのようです。
１回目の売却基準価額は２５４万円。
２回目の売却基準価額は１７８万円。
３回目の売却基準価額は１４３万円。
今回の価格です。
※競売で売れないことを「不売」といいます。
基本的に競売で売れなかった場合は、３回目まで入札が繰り返し行われます。
それでも売れなければ基本的には取り下げになるのですが、債権者（競売の申立人）の希望により延長されるそうです。
・最寄駅より徒歩約６分程度の場所のようです。道路距離450m。
・経済的残存耐用年数は約０年となっています。
・接面道路の状況：北東側で現況幅員約２ｍ舗装私道（建築基準法第４２条２項道路）
建物の再建築の際は、さらに道路中心線から２ｍのセットバックが必要なようです。
※セットバックとは、接道する道路の幅員（道路の幅）が４ｍ未満の場合、将来建物を建て替える際に足りない部分を道路提供する必要があります。
そのため、現在よりも建物を建てられる土地の面積が狭くなります。
・ライフラインは上水道、ガス配管、下水道すべて整備されているようです。
・床面積、登記床面積は２８．５６㎡。課税床面積が４０．１７㎡となっています。
・建築計画概要書は存在しない。（目的建物建築時、建築確認の制度なし）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で４５４．３万円となっています。
・評価人の賃料算定額はありませんので目安想定賃料は約３万円／月とします。年間だと３６万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が143万円です。
家賃収入が3万円で計算します。年間で36万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
36万円÷143万円×１００＝25.17％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約４５４万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
36万円÷454万円×１００＝7.9％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
36万円÷363万円×１００＝9.9％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
この結果からみると、初回の売却基準価額の設定はかなり高額だったように感じますね。
入札時のワンポイント
連棟式建物なので、屋根の雨漏りなどがあると、自宅の屋根が原因なのか？それとも隣地の屋根が原因なのか？
音の問題。隣接する家と壁を共有していることから音が漏れやすいです。
家賃の設定が抑えめになってしまう。高く取れない。
今回の場合は、所有者が住んでいるため退去交渉が必要です。
室内も荷物が多く、痛み損傷があることから修繕費がかかります。
連棟式の良い点は安く変えて、表面利回りが高いことです。
最低でも３０％超えは狙いたいところです。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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