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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R2.9.2開札




さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。


大阪地裁本庁


土地が3件・戸建てが27件・マンションが17件で、合計47件の開示です。


入札物件の期間は、

入札期間は8月21日~8月27日

開札期日は9月2日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第16号

売却基準価額 4,030,000円

買受申出保証額 810,000円

買受可能価額 3,224,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市福島区吉野四丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 21.13m2

間取り:ワンルーム

バルコニー面積:不明

管理費等:9,100円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和62年9月

階:2階

総戸数:65


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

転借人【A】が占有している。現賃借人【法人A】の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を使用している。

2.滞納金があります。約29万円(令和2年2月調査時点)

3.所有者と賃借人(サブリース会社)との契約内容

①契約開始日:平成26年9月~1年間(法定更新)

②賃料37,050円・管理費5,700円。

4.賃借人(サブリース会社)と占有者(転借人)との契約内容

①契約開始日:平成26年9月~1年間(法定更新)

②賃料39,000円・管理費5,700円。

③水道料金別

④振込手数料は負担


※関係人の陳述等より

・占有者(転借人)より

1.私が現在、目的建物を住居として転借しています。そして、その契約書が見当たらないので、賃借期間を含む詳細な内容はわかりません。

2.目的建物について次の損傷などがあります。

①入居時からインターホーンが故障している。

②備え付けのエアコンが故障している。

③キッチンの電気調理器を使用するとブレーカーが下がる。


※インターホンの故障は部屋専用なのか?建物入り口と連動するタイプなのか?

※キッチンの電気調理器を使用するとブレーカーが下がるとありますが、マンションの室内への引き込みの容量も関係するため個別の問題なのか?建物全体の問題なのか?


・ライフライン会社より

1.占有者(転借人)が契約者です。


・サブリース会社担当者より

1.目的建物について、サブリースしている。



□室内写真等より

・洋室1部屋の1Rのお部屋です。

・浴室、トイレ、洗面はユニットバスで一体型です。

・キッチンがあります。

・洗濯機置き場は外置きのようです。

・エアコンが1台設置されています。

※写真を見るとかなり古いタイプのエアコンのようです。もしかするとエアコンでなく、クーラーか?

・浴槽の写真がありますが、カビ汚れが見受けられます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約6分程度の場所のようです。道路距離450m。

・経済的残存耐用年数は約17年となっています。

・エレベーター、駐輪場があるようです。

※オートロックはついていないマンションのようです。

・管理の状況:普通

・マンション全体の修繕積立金は約2300万円。

・角部屋のようです。

・保守管理の状態:普通

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で658.8万円となっています。

・評価人の賃料算定額は約4.2万円/月。年間だと51.3万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が403万円です。

家賃収入が4.2万円で計算します。年間で51.3万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

51.3万円÷403万円×100=12.72%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約658万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

51.3万円÷658万円×100=7.79%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

51.3万円÷526万円×100=9.75%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


 

入札時のワンポイント

 

大阪市福島区のマンションです。


最寄駅からも徒歩6分程度。良いですよね。

1Rタイプのお部屋ですが、21㎡超えは伸び伸びとしてこれまた良いですね。


ただ、この広さがあるのに洗濯機置き場が外置き?なのと、ユニットバスなのが残念です。洗濯機は室内置場へ、ユニットバスはセパレートになっていれば申し分ないんですが、それはマンションが建った時の時代背景もあるので仕方がないですね。。。


お住まいの方も平成26年から入居されているので6年弱お住まい頂けているようです。


そして、

1.室内ではインターホンが使えない。

マンション全体のインターホンというわけでなく、個別の玄関入り口のインターホンかと思われますが、もしかすると電池が切れているのか?

おそらく簡単に対応は可能な気がしますね。


2.エアコンの故障について

これが設備としての契約形態なのか?それとも残置物扱いなのか?

古さを見ると残置物扱いになっていそうな気もしますが、契約書の中身を見ていないので何ともいえないです。


3.キッチンの電気調理器を使用するとブレーカーが下がる。

これは原因が何なのか?もしかすると電気調理器が古くて何かしら問題が起こっているのか?調理ができないのは問題がありますよね。しかも調理するとブレーカーが下がる。これは早めに何かしら対処しておく必要がありそうです。


総合的に何よりもやはり立地の良さですよね。


空室リスクについては長期のリスクは考えなくてもよさそうかと思います。


ただ気になったのは、駅からの立地条件の良さのわりに家賃が低いですよね。

これは地域の特性が働いているのかな?

それとも入居された時の相場がそうだったのか?


落札額もそれなりに8%くらいで落札されるのか?


 

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