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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.9.2開札




さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。


大阪地裁本庁


土地が3件・戸建てが27件・マンションが17件で、合計47件の開示です。


入札物件の期間は、

入札期間は8月21日~8月27日

開札期日は9月2日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第17号

売却基準価額 2,660,000円

買受申出保証額 540,000円

買受可能価額 2,128,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:豊中市蛍池東町二丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 21.92m2

間取り:1DK

バルコニー面積:不明

管理費等:11,500円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和59年6月

階:2階

総戸数:41


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

【A】が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を使用している。

2.滞納金があります。約4万円(令和2年2月調査時点)

3.所有者と賃借人との契約内容

①契約開始日:平成25年4月~1年間(法定更新)

②賃料4万円・管理費5千円。礼金5万円。


※関係人の陳述等より

・占有者(賃借人)より

1.私が所有者から賃借して住居として使用しています。

2.契約内容等は、契約書の通り

3.目的建物は、不具合はありません。


□室内写真等より

・洋室1部屋とダイニングタイプの1DKのお部屋です。

・浴室、トイレ、洗面はユニットバスで一体型です。

・収納家具付き(ベッド)が洋室にあるようです。

昔このタイプ流行りましたね!

・キッチンがあります。(ガスコンロ)

キッチン下部に小さな冷蔵庫が備え付けでついているようです。

・洗濯機置き場は室内にありキッチンの反対側にあるのが写真でわかります。

・エアコンが1台設置されています。

・生活されている様子が窺えます。きれいにご使用されているのも窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約3分程度の場所のようです。道路距離180m。

・経済的残存耐用年数は約9年となっています。

・エレベーター、駐輪場があるようです。

※オートロックはついていないマンションのようです。

・管理の状況:普通

・マンション全体の修繕積立金は約1800万円。

・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】

・保守管理の状態:普通

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で395.4万円となっています。

・評価人の賃料算定額は約4.5万円/月。年間だと54万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が266万円です。

家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

54万円÷266万円×100=20.30%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約395万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

54万円÷395万円×100=13.67%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

54万円÷316万円×100=17.08%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


 

入札時のワンポイント

 

大阪市内ではなく、大阪市郊外の不動産投資物件の競売に出てくるのが少ないので興味惹かれました。


お部屋のタイプも1DKと比較的お部屋のサイズも広くなる分、お客様受けもよいです。


ただ、時代の背景を感じさせるお部屋でもありますね。


一時流行った収納式家具。ベッドが収納できるなんていうのは当時は受けが良かったと思います。

あとは、マンション全体がどうなのかわかりませんが、1DKタイプのお部屋が全戸なのか?それともファミリータイプのお部屋もあるのか?


管理会社が日勤で入っているのと、修繕積立金がしっかりとたまっているのを見るとファミリータイプもあるのかな?


そう思ったんですがどうなのか?


駅からも徒歩3分圏内のため入札件数は多く入りそうなのは目に見えます。


大阪市郊外の不動産投資物件はいかほどの入札額が入るのか?楽しみです。


 

本ブログのコンセプト

 

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