女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R2.9.2開札
さて、今回取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。
気が付けば9月開札分になりました。さて今回はどのような物件が出ているのか？
大阪地裁本庁
土地が3件・戸建てが27件・マンションが17件で、合計47件の開示となりました。
入札物件の期間は、
入札期間は8月21日～8月27日
開札期日は9月2日です。
事件番号 令和01年(ケ)第947号
売却基準価額 2,580,000円
買受申出保証額 520,000円
買受可能価額 2,064,000円
種別:区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市西淀川区姫里一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分 １６．５２m2
間取り：ワンルーム
バルコニー面積：不明
管理費等：13,470円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成3年2月
階：１階
総戸数：42
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
令和2年6月8日付けで現況調査（補正）報告書が提出されています。
時系列で整理します。
競売申し立て時点では、サブリース会社が関与しており、転借人へ賃貸でお部屋を貸していたようです。
【所有者】←→【サブリース会社（賃借人兼転貸人）】
賃料4万円
【サブリース会社（賃借人兼転貸人）】←→【転借人（占有者）】
賃料4万円
※上記内容で契約されていましたが、占有者（転借人）の退去に伴い、サブリース会社との契約も終了された経緯があるようです。
よって、物件明細書記載の通り、所有者が占有している状況と判断したと思われます。
補正報告書の経緯を記載します。
※関係人の陳述等より
・管理会社担当者より
１．組合費、遅延損害金（年利１５％）の滞納額については、買受人い請求します。
滞納額、遅延損害金の額が記載されています。
・占有者（賃借人）より
１．私が現在、目的建物を住居として賃借しています。
２．書面で回答した後、私は電話で次のことを主張しました。
これまで、賃料については前所有者に振り込んでいます。理由は、前所有者から現所有者に所有権移転があったことを知りませんでした。
３．上記のことについて、前所有者へ電話したことから、賃料の管理を行っているかもしれないと思っている。
４．目的建物については、令和2年3月に円満に退去した。
・サブリース会社担当者より
１．目的建物について、サブリースしています。
２．転借人が令和2年3月に退去することに伴い、所有者との契約も解除になります。
３．先に回答した入居者（占有者（賃借人））については、令和2年3月に退去された。そして、当社とのサブリース契約も同日に解約になった。
□室内写真等より
・洋室1部屋の１Rです。
・浴室、トイレは個別のセパレートタイプのようです。
・ミニキッチンがあります。（ガスコンロ）
・洗濯機置き場はバルコニーのようです。
・下駄箱があるようです。
・既に退去されているため室内写真から判断は難しいです。ただ使用については丁寧にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約4分程度の場所のようです。道路距離300m。
・経済的残存耐用年数は約21年となっています。
・オートロックあり、エレベーターあり、コインランドリーあり
・建物全体の管理状況：建物の壁の随所にひび割れ（クラック）が見られ、維持管理状態はやや不良であった。
・マンション全体の修繕積立金は約1300万円。
・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】
・保守管理の状態：普通
・滞納額は約１４万円。（調査日時点）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で400.7万円となっています。
・評価人の賃料算定額は約4.2万円／月。年間だと50.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が258万円です。
家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷258万円×１００＝19.53％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約400万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
50.4万円÷400万円×１００＝12.6％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷320万円×１００＝15.75％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
これまでの入札経緯から鑑みると落札は１２％前後と思われるので落札予想額は400万円弱となりそうな感じですね。
入札時のワンポイント
度々出てくるサブリース会社の存在。
今回は競売の開示前に占有者の退去が決まったためにサブリース契約も打ち切られた形になりました。
ここのサブリース会社は、本当に良くて出てきてます。
恐らくサブリース会社に勤めている社員さんもまたか？って思ってはるかもしれません。
契約が引き継がれていれば、恐らく最先の賃借権付きで登場してたのではないかと思われます。
ここのサブリース会社の契約形態については、大阪本庁、神戸本庁、京都本庁、神戸地裁尼崎支部で登場し、尼崎支部では、疑わしいとコメントを載せているものの、他の裁判所では不明であるが、最先の賃借権が付いていると判断して売却基準価額を定めているようなコメントがしばしばありました。
そんなややこしさはなく、通常の空きや物件としての入札となるため、物寂しさもありますが、入札参加はしやすいでしょうね。
退去済みとなっているので、鍵はどこにあるのか？
サブリース会社が持っているのか？
また、改装もそうそうに必要となるのと募集も必要となるため、落札して早々は準備等に時間を割かれてしまいます。
これから始めたいと思っている方には手頃な物件かもしれませんね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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