女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R2.9.16開札
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が3件・戸建てが23件・マンションが16件で、合計42件の開示です。
前回と比べて5件件数は減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は9月4日～9月10日
開札期日は9月16日です。
事件番号 令和02年(ケ)第47号
売却基準価額 2,810,000円
買受申出保証額 570,000円
買受可能価額 2,248,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大東市深野北一丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５８．６５m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大東市深野北一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：３１．７５m2
２階：２５．２７m2
専有面積（現況）：
１階：約３３．２３m2
２階：２５．２７m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー面積：あり
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和55年11月
階：１階と２階
総戸数：4
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
【A】が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
売却対象外の土地を通行のため利用している。
その他は特に記載がありませんでした。
※今回は6か月猶予の物件です
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として占有している。
２．契約内容
①平成29年6月より契約
②法定更新
③賃料4万円
④ペット飼育（猫1匹）につき、賃貸借契約の特約にて、賃貸人より許可を得ている。（損傷が生じた場合の修繕等、条件付き許可）
３．目的土地の南側接面道路は、幅員約3.5ｍであり、建築基準法上の道路でない。
４．4連棟式建物の東側物件のようです。
５．住居として使用さている。
６．目的建物において、玄関ドアの補修箇所、鍵穴の損傷箇所、2階バルコニーのビニールトタン屋根の破損個所、浴室のカビ、内壁の穴（補修箇所）、雨漏り跡が認められた。浴室にはシャワーがなく、便器から水漏れがあるとのこと。
７．各所において床の撓みを感じた。
８．室内で猫1匹が飼われていた。動物臭を感じる。
※関係人の陳述等より
・占有者（転借人）より
１．家族で住んでいる。
２．便器から水漏れがある。玄関の天井から雨漏りがある。
３．浴室にはカビが多く発生する。シャワーは設置されていない。
・南側隣接道路一部土地所有者【B】
１．前面道路は私所有の私道ですが、通行料は頂いておりません。
２．25年ほど前に近隣地の土地所有者から道路通行料として50万円請求され、支払いました。その後、通行料は請求されておりません。通行権（通行料）の支払については詳しいことはわかりません。
・南側隣接道路一部土地所有者【C】
１．前面道路は私所有の私道ですが、通行料は頂いておりません。
※前面道路の所有者は通行料の請求をされていませんが、将来的に請求される恐れがあることを認識しておかないといけません。
※執行官の意見より
１．占有shが住居として使用、占有しているものと認める。
２．占有権限について、関係人の陳述から【A】と所有者間の賃借権が相当と思料する。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図より
前面道路は建築基準法上の道路ではありませんが、土地一部を道路提供として私道負担されているようです。
２．間取り図より
増築部分が示されています。
居室はすべて和室が3部屋のようです。
３．浴室は昔ながらのステンレスの浴槽タイプです。在来工法です。浴室の天井付近にカビが多く見受けれます。
４．室内には家財道具類が見受けられ、生活感を感じます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約１４分程度の場所のようです。道路距離1050m。
・接面道路：南側幅員約3.5ｍ舗装道路（建築基準法上の道路に該当しない）
・ライフラインは上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
・特記事項より
目的土地が面する南側私道は、建築基準法上の道路として認定がなく、建物の再建築等にあたっては、法43条第2項第2号許可が必要となる。なお、現況において、道路中心線より約２ｍ後退しているとしても、現行法では、法43条第2項第2号許可が必要となる。
・経済的残存耐用年数は約０年となっています。
・４連棟式建物の東端の建物。
・建築確認あり、検査済み証なし。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で501.9万円となっています。
・現在の賃料より約4万円／月とします。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が281万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷281万円×１００＝17.08％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約501万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷501万円×１００＝9.5％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷400万円×１００＝12％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
場所柄を考えると計算式３前後が落札の目線になりそうです。
入札時のワンポイント
今回は6か月猶予の物件です。
すでに賃借人が入っておられる最もポピュラーな入札物件です。
室内の不具合として賃借人がコメントを色々と記載している中で、雨漏りは気になります。
玄関上の雨漏りなので、恐らく玄関上のベランダの防水が切れている感じがします。
屋根の修繕のことを考えるとコストは抑えてできるので、落札されたら早々に修繕されるのが良さそうですね。
賃料は相場通りの賃料だと思われます。
平成29年からお住まい頂いているので今で3年程度。
長く住んで頂くためにも多少お費用か買っても修繕するのが吉ですかね。
また、接面道路が建築基準法上の道路認定を受けていないですが、43条但し書きは取れそうなコメントがありましたので、入札件数もそれなりに入るかな？
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