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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R2.9.16開札



さて、今回取り上げるのは「1K」をチョイス!


大阪地裁本庁


土地が3件・戸建てが23件・マンションが16件で、合計42件の開示です。

前回と比べて5件件数は減りました。


入札物件の期間は、

入札期間は9月4日~9月10日

開札期日は9月16日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第63号

売却基準価額 2,620,000円

買受申出保証額 530,000円

買受可能価額 2,096,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市淀川区西宮原一丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):4階部分 15.99m2

間取り:1K

バルコニー面積:不明

管理費等:7,720円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和58年3月

階:4階

総戸数:119

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

転借人が占有している。

原賃借人【法人A】の原賃借権は抵当権に後れるが、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。


・その他買受の参考となる事項より

なし


その他は特に記載がありませんでした。

※今回は6か月猶予の物件です


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.所有者と賃借人(転貸人)との契約内容

①平成30年5月より契約

②賃料36,400円

③譲渡転貸可能

3.賃借人(転貸人)と占有者(転借人)との契約内容

①平成30年5月より契約

②賃料32,000円

③共益費5,000円

④水道代2,000円


※関係人の陳述等より

・占有者(転借人)より

1.私が転貸人から借りて住居として使用している。


※執行官の意見より

特にありませんでした。


□室内写真等より

1.間取り図を見ると洋室1部屋のタイプです。

2.浴室、洗面、トイレはユニットバスになっています。

3.ミニキッチンがあります。

4.下駄箱があります。

5.洗濯機は外置きのようです。

6.室内は綺麗に使用されている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離750m。

・経済的残存耐用年数は約8年となっています。

・駐輪場、ゴミ置き場が施設としてあるようです。

・マンション全体の修繕積立金は約1600万円あるようです。

・現時点での大規模修繕はないようです。

・お部屋の位置は角部屋のようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で374.2万円となっています。

・現在の賃料より約3.64万円/月とします。年間だと43.68万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が262万円です。

家賃収入が3.64万円で計算します。年間で43.68万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

43.68万円÷234万円×100=18.66%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約374万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

43.68万円÷374万円×100=11.67%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

43.68万円÷299万円×100=14.60%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


過去の落札価額から表面利回り10%で計算すると、


436万円となります。


場所柄近い価格帯での落札になりそうな感じがしますね。


 

入札時のワンポイント

 

今回は6か月猶予の物件です。


サブリース会社として賃借人が入っていて、サブリース会社との契約を解除して原転借人との直接契約にしたいところですよね。


サブリース会社との契約書の内容がどのようになっているのか?

そして、

サブリース会社と転借人との契約内容はどうなっているのか?


そのあたりが気になります。


ちなみに今回のサブリース会社も以前からよく取り上げているサブリース会社です。


しかし、今回はi賃借権を認めずに6か月猶予になっていました。


これから以降の入札でも見かけると思いますので引き続き動向を見ていきます。


 

本ブログのコンセプト

 

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