女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.9.16開札
さて、今回取り上げるのは「テラスハウス（連棟建物）」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が3件・戸建てが23件・マンションが16件で、合計42件の開示です。
前回と比べて5件件数は減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は9月4日～9月10日
開札期日は9月16日です。
事件番号 令和02年(ケ)第67号
売却基準価額 2,340,000円
買受申出保証額 470,000円
買受可能価額 1,872,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大東市深野五丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４６．３１m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大東市深野五丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２５．８９m2
２階：２１．３５m2
専有面積（現況）：
１階：約３０．０９m2
２階：約２５．３５m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和48年3月
階：１階と２階
総戸数：5
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
本件建物と売却対象外建物の隔壁が取り除かれ、両建物が一体として利用されている。
その他は特に記載がありませんでした。
※隔壁が取り除かれている。
お隣のお家との間の壁を潰して二つのお家を一つのお家として利用されているようです。
3点セットについている写真から見ることができます。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として占有している。
２．建物の床面積が登記簿面積よりも大きいようです。増築されているようです。
３．５連棟式の建物の南側になっているようです。北側隣接建物と1階及び2階の内壁の一部が取り外されていて、目的建物の2階へ上がるには北側隣接建物の階段を利用する必要があるようです。
４．外壁のクラック（補修箇所）が認められたそうです。
５．目的建物の浴室は数年ほど使用されていないようで、動産類が大量に置かれているようです。
６．室内で小型犬が1匹飼育されているようです。動物臭は感じられなかった。
※関係人の陳述等より
・所有者の親族より
１．目的建物に所有者含め住んでいる。
２．所有者の親族が所有する北側隣接建物と目的建物の1階及び2階の内壁の一部を取り除いた。目的建物1階から2階へ行く階段はべニア板でふさいでいる。そのため目的建物1階から2階へ行くには、私の所有する北側隣接建物の階段を利用しないと上がれない。
３．目的建物の浴室は数年使用していない。現在使用できるわからない。
※執行官の意見より
目的建物は所有者が住居として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図を見ると、北側隣接家と増築部分、道路状況がわかります。
２．建物概略間取り図を見ると、隣接家との内壁が取り除かれた箇所を含めた図面がでています。
３．玄関前にスペースがありますが、車を通れるほどのスペースはなさそうです。
４．内壁が取り除かれた写真があります。
５．近年リフォームされた様子が窺えます。丁寧に使用されている感じがします。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約９分程度の場所のようです。道路距離700m。
・接面道路の状況：東側で幅員約6.4ｍ舗装市道（建築基準法42条1項1号道路）
・ライフライン：上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
上水道については、北側隣接建物の水道管は閉栓されており、目的土地から引き込まれているそうです。
・経済的残存耐用年数は約０年となっています。
・新築年月日が古く、建築確認申請の有無は確認できなかった。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で476.8万円となっています。
・近隣の相場の賃料より約3.8万円／月とします。年間だと45.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が234万円です。
家賃収入が3.8万円で計算します。年間で45.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
45.6万円÷234万円×１００＝19.48％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約476万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
45.6万円÷476万円×１００＝9.57％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
45.6万円÷380万円×１００＝12％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
連棟式建物では期待できる利回りが低く感じます。
買受可能価額の187万円で落札できたとしたら表面利回り24.38％となります。
このあたりでの入札でないと割が合わないかもしれませんね。
入札時のワンポイント
今回のポイントは、なんといっても隣接の家との間の壁が撤去されていることです。
親族の方がお住まいなので、ご家族で住まわれているため広く使用するために潰されているんですね。
では、落札できた場合どうするのか？
１．内壁の復旧
２．上水道の使用について
この2点は北側隣接建物の所有者と協議が必要になるでしょう。
誰の費用で壁を修復するのか？話し合いは必須です。
あとは、内装は綺麗にされている様子が窺えましたが、設備はどうなのか？
本件競売物件では、キッチン、トイレ、洗面、浴室と設備はすべて図面上には記載があります。北側隣接建物の方の設備がどうなっているのか？
こちらが心配することではないですが、気になります。
雨漏りなどの大きな問題はなさそうなので、入札は入るでしょうね。
もしくは、北側隣接建物の所有者も参加されるかも？
果たして落札結果はいかに？
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。