女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R2.9.16開札
さて、今回から9月16日開札分を取り上げていきます。大阪地裁本庁の競売物件です。
今回は「１R」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が3件・戸建てが23件・マンションが16件で、合計42件の開示です。
前回と比べて5件件数は減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は9月4日～9月10日
開札期日は9月16日です。
事件番号 令和02年(ケ)第64号
売却基準価額 1,680,000円
買受申出保証額 340,000円
買受可能価額 1,344,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市都島区都島北通二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 １１．７７m2
間取り：１Ｒ
バルコニー面積：あり
管理費等：10,520円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和62年6月
階：４階
総戸数：72
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
転借人【A】が占有している。
原賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人A】
期限：平成28年5月から2年
賃料：42,000円
賃料前払：なし
敷金：0円
特約：転借人との契約が解除された翌月から、賃料の支払義務は負わない。上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
・その他買受の参考となる事項より
なし
その他は特に記載がありませんでした。
※特約の記載内容は要注意です！
転借人が退去されてから次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が入らないようになっています。これは由々しき事態です！
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．所有者と賃借人（転貸人）との契約内容
①平成28年5月より開始
②法定更新
③賃料42,000円
④譲渡転貸可
⑤本物件を用途に従い占有者が選択した第三者（転借人）に転貸することを条件に賃貸する。
⑥賃借人は所有者に対し転借人の情報を開示しないものとし、転借人の選択または変更について異議を述べられないものとする。
※一方的な契約になっています。
３．転貸人と転借人（占有者）との契約内容
①平成28年4月より開始
②法定更新
③賃料28,500円
④共益費6,000円
⑤水道代2,100円
３．所有者宛に照会書を郵送しているが、現時点で回答は得られていない。
※関係人の陳述等より
・原賃借人（法人A)より
１．目的建物は当社の所有不動産であったもので、平成28年5月に入居者（賃借人）付きで所有者に売却しました。なお、目的建物については売却時に所有者から転貸を目的に当社が借り受ける賃貸借契約を締結しました。
２．転貸による受取賃料より支払賃料の方が高いため、差額を当社が負担することになっていますが、理由ついては当時の担当がいないためわかりません。
３．賃料は毎月約定通り所有者に支払っています。賃料の授受については金融機関で一括処理されているため個別事案について抽出して開示することはできません。
・転借人より
１．目的建物は転貸人【法人A】から賃借して使用しています。但し、住居として常時使用しているわけではありません。
２．目的建物に特段の損傷箇所や不具合はありません。
※執行官の意見より
占有者が居住目的で使用・占有している。なお、占有権限については賃（転）借権が相当と思料する。
□室内写真等より
・洋室1部屋の１Rです。
・浴室、トイレ、洗面はユニットタイプのようです。
・ｸﾛｰｾﾞｯﾄがあるようです。
・ミニキッチンがついています。
・室内に荷物はありますが、生活はあまり感じられません。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約８分程度の場所のようです。道路距離600m。
・経済的残存耐用年数は約１７年となっています。
・エレベーターあり、オートロックあり、宅配ボックス、駐輪場がありとなっています。
・マンション全体の修繕積立金は約300万円程度となっています。。
・現在の所大規模修繕の予定はないそうです。
・一棟の建物として、1階エントランスの天井部分に雨漏り跡が見られ、一部天井材が剥がれている。と、記載があります。
・別途、居室定額水道料1,900円（月額）を要する。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で245.5万円となっています。
・現在の賃料は約4.2万円／月です。年間だと50.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が168万円です。
家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷168万円×１００＝30％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約245万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
50.4万円÷245万円×１００＝20.57％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷196万円×１００＝25.71％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
売却基準額での落札では３０％となりますが、転借人が退去後は賃料の受け取りができないまま賃借人へ部屋を貸すことになるため、そのリスクを考えると入札する魅力はないです。
入札時のワンポイント
度々、最先の賃借ででてくるサブリース会社さん。
今回は新たな特約事項を入れておられました。
以前別の３点で見たときは、「現在の賃借人が退去するので、それに伴って、契約が終了する。」そのようなことが書かれていました。
それが、今回では、退去された後も賃貸借契約は残して、賃料は支払しない。
この特約は所有者にとって不利であるのは明白ですが・・・・
このサブリース会社さんへの関心と興味がつきません。
現在の所、神戸地裁尼崎支部のみ否定的な見解を示しています。
さてさて、今後はどうなっていくのか？興味がつきません。
また、このサブリース会社さんの最大の謎は！
逆ザヤの契約を締結していることです。
転借人から安い賃料をもらい、賃貸人へ高い家賃を支払っていること。
なぜ、そんな損にしかならない形態で契約を締結しているのか？
個人的に色々なカラクリが頭をよぎりますが、それについては、憶測だけの話になるので今は自分の中にしまっておきます。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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