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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R2.8.4開札





7月7日より大阪地裁本庁の新たな入札物件の開示が始まりました。


入札期間は7月21日~7月29日までです。


開札期日は8月4日となっています。


今回の競売物件数は「土地:2件」「戸建て:22件」「マンション:22件」合計46件が開示されています。


今回お届けするのは久々の1R、1Kタイプの不動産投資向け物件です。


女性の不動産投資にふさわしい物件です。では、早速見ていきましょう!

 

事件番号 令和01年(ケ)第802号

売却基準価額 3,920,000円

買受申出保証額 790,000円

買受可能価額 3,136,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市福島区野田三丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):4階部分 16.52m2

間取り:1K

バルコニー面積:あり

管理費等:15,710円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成8年8月

階:4階

総戸数:84


今回取り上げる物件はこちらの物件です。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利として

【物件番号1】

賃借権:

範囲:全部

賃借人:A

期限:定め無し

賃料:月額5万5千円

賃料前払い:なし

保証金:35万円

返還保証金:10万円

※上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。


※抵当権設定後の賃借権となりますので恐らく6か月猶予に該当かと思います。

※管理費等の滞納があります。


■現況調査報告書より

・賃借人が住んでいます。

・滞納があります。【令和元年12月現在】約2万円

・平成11年4月から入居されています。

・賃料は5万5千円、共益費5千円

・洋室の天井に亀裂があるようです。

・バルコニーの手摺壁に亀裂があるようです。


★関係人の陳述等より

管理会社担当者より

年利15%の遅延損害金も買受人に請求します。

・占有者(賃借人)

目的不動産は私が賃借し住居として居住しています。

洋室の天井とバルコニーの壁面のそれぞれに亀裂があります。

・所有者

占有者に賃貸しています。


□室内写真等より

・洋室1部屋

・浴室、トイレ、洗面が同室のユニットバス

・収納あり

・バルコニーあり

・洗濯機置き場が室内にあり

・下駄箱あり

・キッチンのコンロはIHコンロのようです。

・室内の荷物は整理されていますが荷物量は多そうです。

・室内の様子は男性、女性どちらがお住まいかわかりにくいです。

・天井とバルコニーの亀裂の写真があります。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約1分程度の場所のようです。道路距離約60m。

・経済的残存耐用年数は約22年となっています。

・エレベーターがあります。

・オートロック、駐輪場、バイク置場があるようです。

・マンション全体の修繕積立金は約4千万円。

マンションの規模を考えるとそれなりに貯まっているようです。もしかすると大規模修繕が計画的に行われていないのかも知れません。

・大規模修繕工事の予定はないようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で5,918,000円となっています。

・賃料と共益費込みで6万円/月。年間だと72万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が392万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷392万円×100=18.36%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約542万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

72万円÷592万円×100=12.16%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷473万円×100=15.22%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


前回、大阪本庁の落札事例からみると利回りは12%あたりに落ち着くと仮定すると


72万円÷12%=600万円


この辺りが前回の落札結果からみると落札される金額になろうかと思われます。

 

入札時のワンポイント

 

最寄駅から徒歩1分の立地は空室リスクもかなり低く見積もれそうです。


今回の3点資料には抵当権に後れる賃借権の記載はあるものの6ヶ月猶予の記載がないのはなぜだろう?そんなイメージが残ります。


また、借りて頂いている賃借人も平成11年からお借りになっておられるので20年以上住んでおられるようです。


そう考えると、落札した後も引き続きお住まいになって頂けるのを期待できそうです。


室内の天井の亀裂は経年劣化によるクロスの損傷かと思われますし、バルコニーの亀裂は大規模修繕が実施されていないことによる補修されていないがためだと推測できます。


物件の所在地も大阪市内の福島区にあるため人気のエリアです。入札額は表面利回り10%切った価格帯で落札になりそうですね。



物件自体もビギナー向けの物件なので入札数も多く入りそうな感じがします。

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