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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.8.4開札





7月7日より大阪地裁本庁の新たな入札物件の開示が始まりました。


入札期間は7月21日~7月29日までです。


開札期日は8月4日となっています。


今回の競売物件数は「土地:2件」「戸建て:22件」「マンション:22件」合計46件が開示されています。


今回お届けするのは久々の1R、1Kタイプの不動産投資向け物件です。


女性の不動産投資にふさわしい物件です。では、早速見ていきましょう!

 

事件番号 令和01年(ケ)第800号

売却基準価額 3,800,000円

買受申出保証額 760,000円

買受可能価額 3,040,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市天王寺区真田山町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):1階部分 17.84m2

間取り:ワンルーム

バルコニー面積:あり

管理費等:8,190円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和61年1月

階:1階

総戸数:82


今回取り上げる物件はこちらの物件です。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利として

【物件番号2】

賃借権:

範囲:全部

賃借人:法人

期限:定め無し

賃料:月額4万5千円

賃料前払い・敷金・保証金・特約なし

特約:譲渡転貸可

転借人Aが占有している。上記賃借権と抵当権の優劣は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。

※上記賃借権は最先の賃借権である。


※最先の賃借権が付いています。

※管理費等の滞納があります。


■現況調査報告書より

・転借人が住んでいます。

・滞納があります。【令和元年11月現在】約3万円

・平成30年12月から入居されています。

・所有者と賃借人(転貸人:サブリース会社)との契約内容

①契約:平成29年7月

②賃料金45,000円

③振込事務手数料は所有者負担

賃借人(転貸人:サブリース会社)と転借人との契約内容

①賃料は36,000円、共益費8,000円、水道代2,000円

②振込事務手数料は賃借人負担

上記の内容のみを見ると、サブリース会社は差額の1,000円のみが収益になっています。賃料だけで見ると逆ザヤ状態です。


★関係人の陳述等より

・占有補助者より

住居仕様の所、物置として使用している。第三者に賃貸等はしていない。

入居前に内装をし直したとのこと。

水回りの金具等に汚れがあります。

室内にカビ臭があります。

・サブリース会社担当者より

目的建物は記載の通り、当社が所有者から賃借し入居者に転貸しています。

・管理会社担当者より

修繕積立金の額が令和元年10月より改定。

旧3,540円→新4,160円


□室内写真等より

・洋室1部屋

・浴室、トイレ、洗面が同室のユニットバス

・バルコニーあり、洗濯機は外置き

・IHコンロが設置されています。

・物置として利用されているとのコメント通り、室内は荷物が収納されています。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約7分程度の場所のようです。道路距離約500m。

・経済的残存耐用年数は約11年となっています。

・エレベーターがあります。

・オートロック、宅配ボックスがあるようです。

・マンション全体の修繕積立金は約8千万円。

この規模で考えるとかなり修繕積立金は貯まっているように感じます。

・令和2年に共用給水管更新予定との事。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で5,537,000円となっています。

・賃料と共益費込みで45,000円/月。年間だと540,000円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が380万円です。

家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

54万円÷380万円×100=14.21%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約542万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

54万円÷553万円×100=9.76%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

54万円÷442万円×100=12.21%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


前回の大阪地裁本庁の落札の目安額である表面利回り12%。

売却基準価額で購入できたとして14%です。


今回も大阪市内の物件でかつ、駅近、物入として利用されているので、室内の傷みも少ないことが予想されるので、通常の競売物件よりも入札が入りそうな予感がします。


場所柄考えると10%を下回って基準額に近い価格での落札はありえそうですね。


落札価格を予想するなら8%あたりと考えて


54万円÷8%=675万円。このあたりで落札されるではないでしょうか?

 

入札時のワンポイント

 

最先の賃借権について


サブリース会社が入っている最先の賃借権は前回からも見かけています。


そして、前回でもこの度のサブリース会社が管理している物件が大阪のみならず、神戸、京都でも見受けることがありました。


たまたまの偶然であるのか?はたまた何か裏があるのか?


前回の時もすごく気になっていましたが、今回も同じ名前を見ると注視していく必要が出てきたように感じます。


他にもこのサブリース会社の物件がでてきそうな予感ですね。



物件自体もビギナー向けの物件なので入札数も多く入りそうな感じがします。

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