女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R2.8.4開札
更新日：2020年8月4日
７月７日より大阪地裁本庁の新たな入札物件の開示が始まりました。
入札期間は７月２１日～７月２９日までです。
開札期日は８月４日となっています。
今回の競売物件数は「土地：２件」「戸建て：２２件」「マンション：２２件」合計４６件が開示されています。
今回お届けするのは久々の１R、１Kタイプの不動産投資向け物件です。
女性の不動産投資にふさわしい物件です。では、早速見ていきましょう！
事件番号 令和01年(ケ)第804号
売却基準価額 2,860,000円
買受申出保証額 580,000円
買受可能価額 2,288,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：大阪市北区天満一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１８８．８２m2
用途地域：商業地域
建ぺい率：80%
容積率：600%
持分：３０１７２５分の６７９２
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大阪市北区天満一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ２２．６４m2
間取り：１Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：8,425円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和56年10月
階：４階
総戸数：23
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利として
【物件番号２】
賃借権：
範囲：全部
賃借人：E
期限：定め無し
賃料：月額３万７千円
賃料前払い・敷金・保証金・特約なし
※上記賃借権は最先の賃借権である。
※最先の賃借権が付いています。
※管理費等の滞納があります。
■現況調査報告書より
・賃借人が住んでいます。
・滞納があります。【令和元年１２月現在】約６万円
・平成２０年４月から入居されています。
・賃料は３万７千円、共益費５千円、水道料金は実費
・経年による汚れ等があるようです。
★関係人の陳述等より
・申立代理人弁護士
目的不動産については、報告書記載の通り賃貸しています。
・占有者（賃借人）
目的不動産は私が賃借し住居として居住しています。
・管理会社担当者
水道使用料滞納が約１万円あり、買受人へ請求する。
□室内写真等より
・洋室１部屋
・浴室、トイレ、洗面が同室のユニットバス
・収納有り
・バルコニーあり
・室内は整理されていて綺麗にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約８分程度の場所のようです。道路距離約600m。
・経済的残存耐用年数は約７年となっています。
・エレベーターがあります。
・マンション全体の修繕積立金は約２千万円。
・２０２０年秋ごろに大規模修繕の予定があるようです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で5,424,000円となっています。
・賃料と共益費込みで42,000円／月。年間だと504,000円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が286万円です。
家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷286万円×１００＝１７．６２％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約542万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
50.4万円÷542万円×１００＝９．２９％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷433万円×１００＝１１．６３％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
前回、大阪本庁の落札事例からみると利回りは１２％あたりに落ち着くと仮定すると
50.4万円÷１２%＝４２０万円
この辺りが前回の落札結果からみると落札される金額になろうかと思われます。
入札時のワンポイント
今回の物件は大阪市の北区にある物件のため、退去された後でも入居の募集には困らないでしょう。
落札予想額は１５％欲しいところですが、そこまで高い利回りでは落札は厳しそうな感じがします。
手堅いところで１０％あたりで落としても悪くない物件だと思われます。
１０％だと単純計算で５０４万円になります。
賃借人も平成２０年からお住まいと言うことで現在で約１２年お住まい頂いています。
単純計算になりますが、現在で年間50.4万円×１２年なので604.8万円の収入を得ている計算です。
よほどのことがない限り、すぐに退去されると言うこともなさそうなので、手堅い物件ではないかと感じますよね。
このように長く賃貸で居住されている方がいてる物件は数も多くないので物件としての狙い目は高いです。
後は競合他者がどうなるのか？
今回の物件数としては、前回とほぼ同じような数がでていますので、いい具合に札が分散してくれるのか？それとも人気物件には札数が集まってくるのか？
今回で大阪地裁本庁もコロナ明けから３回目となりますので、入札件数と落札金額の関係性も見えてくる頃ではないかと思っています。
物件自体もビギナー向けの物件なので入札数も多く入りそうな感じがします。