女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑤R2.8.18開札
さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の戸建て物件です。
大阪地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は8月4日～8月11日
開札期日は８月18日です。
事件番号 令和01年(ケ)第871号
売却基準価額 3,560,000円
買受申出保証額 720,000円
買受可能価額 2,848,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大東市西楠の里町
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５５．４４m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：150%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大東市西楠の里町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
構造（現況）：木造瓦・スレート葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２９．５５m2
２階：２２．３０m2
専有面積（現況）：
１階：約３４．３m2
２階：約３３．６m2
間取り：４ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和43年8月
階：１階と２階
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を住居（空家）として占有している。
・目的土地の東側接面道路は幅員約４ｍの建築基準法上の道路であり、約７．３㎡の私道負担がある。また、西側接面道路は幅員約４ｍの建築基準法上の道路である。
・建物図面を参考に概則したところ、1階西側、1階東側につき合計約4.75㎡及び2階東側につき約11.3㎡の建て増し部分があるものと思われる。
1階東側に減築と思われる箇所があるが正確なところは不明である。
・目的建物の東側は、南北の隣接建物と壁面が分離しているように見受けられるが、西側は南北の隣接建物と壁面が接着しており、連棟式建物の中間住戸であると思われる。
・目的建物において
①外壁のクラック
②3階ベランダの波板一部破損
③内壁の損傷
④天井の雨漏りと思われる箇所
⑤浴室ドアの破損及び天井の剥離が認められた。
※それぞれ室内写真があるようです。
⑥トイレのドアが閉まらなかった。
⑦2階全体につき、床の撓みが感じられた。
⑧電気は無計量、ガスは閉栓されていた。玄関には所有者宛の郵便物が大量に滞留していて、生活実態は感じられなかった。
⑨立ち入り調査後、お知らせ文書を差し置きしたが、相当期間経過後、権利主張するものはいなかったようです。
※関係人の陳述等より
・近隣住民より
１．目的建物の方は引越しされました。
※執行官の意見より
１．関係人の陳述及び立ち入り調査の結果から、目的建物は所有者が住居(空家）として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図より
・道路負担部分が色塗りされています。
・増築部分と減築されたであろう部分が示されています。
２．間取り図より
・2階建て
・1階はDKと和室が一部屋。
・2階は和室が二部屋。洋室が一部屋あるようです。
３．室内写真より
・室内に移る荷物は不要なものを置いて行っているように見受けます。
・お部屋の損傷がある箇所を何点か撮影されています。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約12分程度の場所のようです。道路距離900m。
・ライフラインは、上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
・接道状況は、東側幅員約４ｍ舗装私道（建築基準法第42条2項道路）となっています。
西側幅員約４ｍ道路（建築基準法第42条1項1号道路）となっています。
・大東市によると、東側接面道路下に埋設されている大東市の上水道間の給水能力より、目的土地内に引き込まれている給水管（管径13mm、換算栓数４以下）を、大きい管径の上水道間に付け替えることは困難とのこと。
・経済的残存耐用年数は約３年となっています。
・保守管理の状態は、経年による汚損、劣化が認められた外、特記事項記載の損傷個所が認められたと記載があります。
・建築計画概要書の備え付けは無いようです。
・建蔽率は、法定の基準を超過している可能性が考えられるそうです。
・２，３階の居室の内壁に、猫の爪とぎ跡と思われる損傷個所が認められたと記載があります。（2階建てなので3階は間違いの表記かと思われます）
・3階の天井及び内影の複数個所に亀裂が認めらたと記載があります。
（2階建てなので3階は間違いの表記かと思われます）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で565万円となっています。
・評価人算定の賃料はありません。近隣相場から鑑みると約4万円／月と仮定します。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が356万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷356万円×１００＝13.48％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約565万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷565万円×１００＝8.49％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷452万円×１００＝10.61％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
戸建てにしては物足りなさを感じますね。
入札時のワンポイント
気になるのは車の存在ですね。
たまたま車が止まっていただけなのか？
それとも所有者の車が放置されたままなのか？
いずれにせよ現地へ行かないとわかりませんね。
ところどころ補修や入替が必要に感じますが全体的にコンディションは良さそうな気もします。
雨漏りが続いているようでしたら補修の必要がありますが、止まっていればそのまま使用できますよね。
やはり連棟式建物であることは気にはなります。
グーグルマップで確認してみると屋根は繋がっているように見受けられました。
戸建てはマンションに比べ維持コストがかかりやすいので、改装もどこまでするか？
これがポイントになりますよね。
大家業をされている方は、だいたいここまでして賃貸募集したらよいか？って考えられると思いますが、初めての方はポイントがわかりません。
改装も何も知らずに工務店さんへ依頼すると、工務店さんは悪いところは直した方が良いといわれるので気が付けば100万、200万はあっという間にかかってしまいます。
せっかく安く買ったのに・・・
そうならないためにも改装するポイントも抑えていく必要がありますね。
本ブログのコンセプト
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