女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R2.8.18開札
さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の戸建て物件です。
大阪地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は8月4日～8月11日
開札期日は８月18日です。
事件番号 令和01年(ケ)第900号
売却基準価額 3,870,000円
買受申出保証額 780,000円
買受可能価額 3,096,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：守口市金田町五丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４５．０２m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率」60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地」守口市金田町五丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）
１階：２４．８４m2
２階：２３．１８m2
間取り：３ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和47年1月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
【Ａ】が占有している。同人の占有権限は使用借権と認められる。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
・その他の者が本建物を住居として使用している。
・地籍図の作成が昭和46年と古く、現地では境界を示す表示板等は見当たらない。したがって、正確には隣地所有者などの関係者立会いのもと専門家による測量と協議を要する。
・目的建物の外壁や屋根は改装されているが、建物の室内は経年による老朽化とお損が認められ、階段室の壁面に損傷個所が認められたほか、建物内の随所で軋みや撓みが感じられた。
・室内で猫１匹が飼育されている。
・目的建物はオール電化住宅である。
・所有者あてに照会書を郵送しているが、あて所に尋ね当たらない旨の奥書が記載され返送されている。
※関係人の陳述等より
・占有者より
１．目的建物は私が住居として使用しています。目的建物は元々私が所有していた。現所有者とは目的建物の補修・補強工事を行う約束だったが、約束と違うため預けた工事費用の返却を求めていた。工事費用を返却するために目的不動産を預からせてくれという現所有者の言葉を信じ所有権を移転してしまった。
その後、工事費用の返還がないまま現所有者とは連絡が取れなくなってしまい現在に至る。
２．目的建物に雨漏りなどの不具合はない。室内やふろの壁にひび割れがある。
３．目的建物はオール電化になっている。8年ほど前にオール電化の設置工事をした。その時の設置費用のローンが残っているようです。
４．室内で猫1匹を飼育しているようです。
※執行官の意見より
１．関係人の陳述及び立ち入り調査の結果などから、目的土地・建物は占有者【Ａ】が住居として使用・占有しているものと認められる。
２．占有権原については使用借権が相当と思料されるが、所有者の陳述などが得られないため判然としない。
□室内写真等より
・2階建ての３ＤＫです。1階はDKと和室一部屋。2階は和室二部屋あるようです。
・駐車スペースはないようです。
・室内には家財道具などの生活用品が見受けられます。生活実態があるのが窺えます。
・室内も整理されておられる様子が窺えます。
・設備は従前より使用されているように感じられます。また丁寧にご使用されている様子に感じます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約27分程度の場所のようです。道路距離2100m。
最寄の交通はバス利用でバス停から約220m（徒歩3分程度）
・ライフラインは、上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
・接道状況は、幅員約6.5ｍ舗装市道（建築基準法第42条1項1号道路）となっています。
・経済的残存耐用年数は約５年となっています。
・増築はなく、登記と現況数量は同じである。
・保守管理の状態は、普通と記載があります。
・建築確認申請はあり、検査済み証はなし。
・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】
・保守管理の状態：普通
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で５５３万円となっています。
・評価人算定の賃料はありません。近隣相場から鑑みると約5万円／月と仮定します。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が387万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷387万円×１００＝15.50％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約553万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
60万円÷553万円×１００＝10.84％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷442万円×１００＝13.57％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
戸建てにしては表面利回りは低めの算定となりました。
入札時のワンポイント
今回は、冒頭でも記載がありました、元所有者から現所有者へ名義が変わっているケースです。これも様々なケースがあるのですが、今回は現所有者に補修、補強工事を依頼した依頼人が元所有者です。そして、先に預けた工事代金の返却を受けるために所有権を移したと記載があります。
時系列にまとめると
元所有者【占有者Ａ】、現所有者【Ｂ】とします。
１．ＡからＢへ補修・補強工事の依頼
２．工事の依頼に伴い【Ａ】→【Ｂ】工事代金を預ける。
３．工事をしたのかは不明ですが、約束と違うために預けた工事代金の返還を求める。
４．【Ｂ】からお金の返還をするために【Ａ】所有の不動産【本競売物件】を預からせてほしいと言われる。
５．【Ａ】→【Ｂ】へ名義変更が行われる。
６．【Ｂ】との連絡が取れなくなる。
７．競売になっている。
このような流れです。
これだけを見ると、【Ｂ】の詐欺ではないのかと疑いたくなります。
お金の返還を受けるために家の所有権の名義を移すことなど通常考えられません。それだけ疑うことがない関係性なのか？それでもやはり疑問が残ります。
次に、オール電化の設置工事のローンの残債について
これは落札した後に確認となりますが、そちらの返済ができなくなったことで、設置されている機材を取り外しに来られるのか？それとも何もないまま使用できるのか？
以前私が競売で落札した物件でもありました。
その時は、全所有者さんが最後まで支払いますということで何事もなく引き渡しを受けることができました。
今回は現在お住いの占有者がどうなされるか？
退去を求めて出て行ってもらうのか？
それとも賃貸借契約を締結して現在の住まいを借りていただくのか？
お住まいの方のご収入にもよると思いますが、オール電化の設置工事のローンを支払いプラス家賃を支払うと月々の返済が大変になるのでお支払いできる能力があるのか？
それらを考えると通常の家賃よりも低くしないといけないのか？
落札してから少し考えることが数点ありそうですね。
入札するには少し複雑な部分もありますが、入札参加しやすい物件かと思われます。
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