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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R2.8.18開札



さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の戸建て物件です。



大阪地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月4日~8月11日

開札期日は8月18日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第940号

売却基準価額 850,000円

買受申出保証額 170,000円

買受可能価額 680,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:大阪府豊能郡能勢町山辺

地目(登記):宅地

土地面積(登記):165.29m2

用途地域:市街化調整区域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:土地

物件番号:2

所在地:大阪府豊能郡能勢町山辺

地目(登記):宅地

土地面積(登記):30.95m2

用途地域:市街化調整区域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:3

所在地:大阪府豊能郡能勢町山辺

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:81.36m2

2階:37.53m2

間取り:5DK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和55年10月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

本件所有者が占有している。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

・建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

・目的土地の南東部分にはカーポートが存在した。

・目的建物内は、概ね経年相応の状態であった。

・目的建物内は、若干の動産が残置された空家の状態であった。

・目的建物の1階南西側にはサンルームが存在。簡易な構造のもので動産と認定。

・2階和室天井には雨漏り跡と思われるシミが存在した。

・2階ベランダ下部外壁には、剥がれ落ちている箇所が存在した。

・接面道路は、東側接面道路で幅員は約6~8mの私道で建築基準法42条1項3号道路。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.目的建物には何人かの中国人が住んでいた。現在は空家になっている。

2.目的物件に関して、すべて不動産業者に任せている。現地のことはよくわからない。


□室内写真等より

・2階建てです。1階はDKと洋室一部屋と和室二部屋。2階は洋室と和室が各一部屋あるようです。

・駐車スペースには車が2台止められそうです。

・室内設備は一部手入れされている様子が窺えますが、年数は経過しているように感じます。

・写真にも少しの動産が写っています。

・外壁が崩れ落ちた写真があります。見る限りかなり損傷があるように窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約150分程度の場所のようです。道路距離12000m。

最寄の交通はバス利用でバス停から約700m(徒歩9分程度)

・市街化調整区域ですが、建て替え不可とのコメントは見当たりません。入札前に役所にて建て替えの有無確認する方が良いですね。

・ライフラインは、上水道あり。ガス配管、下水道はなしとなっています。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・保守管理の状態は、やや劣ると記載があります。

・建築確認は無いようです。

・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】

・保守管理の状態:普通

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で201万円となっています。

・評価人算定の賃料はありません。近隣相場から鑑みると約5万円/月と仮定します。年間だと60万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が85万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷85万円×100=70.58%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約201万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

60万円÷201万円×100=29.85%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷160万円×100=37.5%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


売却基準もしくは買受可能価額での勝負となりそうですね。


 

入札時のワンポイント

 

なんといっても需要と供給のバランスですね。


需要が少ない地域だと思われますので、空室リスクは相当期間見ておかないといけないかと思います。また賃貸での借りて頂く期間もどれくらい借りて頂けるのか?


現状から住まわれるように改装すると内装の費用はそんなにかからないと思いますが、外壁周りの修繕費がコスト高になりそうですね。


今回の物件は都心部の家賃が高いところで仕事をするよりも少し離れたところでご自身のペースで生活される方には良いかもしれません。


別荘地というわけではないですが、長らく生活をされるための物件というよりも、一年を通して一時的に利用される方もターゲットとして考えられるかもしれませんね。


そうなると賃料はさらに下げないといけなくなりそうですね。


もしくは会社の保養所として売却するのも考えられるか?


いずれにせよ、爪を伸ばし過ぎるとしんどいのは間違いなさそうです。


 

本ブログのコンセプト

 

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