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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.8.18開札





さて、今回も取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。


前回に引き続き1K物件を見ていきましょう。


大阪地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月4日~8月11日

開札期日は8月18日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第920号

売却基準価額 2,340,000円

買受申出保証額 470,000円

買受可能価額 1,872,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市淀川区田川二丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):5階部分 12.58m2

間取り:1K

バルコニー面積:あり

管理費等:11,100円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和62年12月

階:5階

総戸数:38


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

賃借権

範囲:全部

賃借人:【A】

期限:定め無し

賃料:35,000円

敷金:7万円

上記賃借権は最先の賃借権である。

上記賃借人は、転貸借契約が締結される前から所有者と直接に賃貸借契約を締結していた事実が認められる。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

・【A】が本建物を住居として使用されているようです。

・所有者←→賃借人【法人A】(転貸人)との契約事項

1.占有開始時期:平成30年4月

2.賃料40,000円

・賃借人【法人A】(転貸人)←→占有者【A】(転借人)との契約事項

1.占有開始時期:平成19年3月

2.賃料35,000円

3.管理費:5,000円

4.水道料金:1,400円

※転借人の契約は、現在の所有者から遡ること3代前の所有者との賃貸借契約であると記載があります。

・目的建物内は、生活用品やゴミが散乱した状態で足の踏み場もないほどであったと記載があります。


※関係人の陳述等より

今回はどなたのコメントもありませんでした。


□室内写真等より

・洋室1部屋の1Kです。

・浴室、トイレ、洗面が一緒のユニットタイプです。

・ミニキッチンがあります。(IHコンロ)

・洗濯機置き場はバルコニーのようです。

・室内に物入があるようです。

・生活雑貨や衣類などが所狭しと写っていました。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離800m。

・経済的残存耐用年数は約18年となっています。

・オートロックあり、メールボックスあり、エレベーターあり。

・マンション全体の修繕積立金は約200万円。

・検査済み証の交付あり。

・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】

・保守管理の状態:普通

・管理費修繕積立金のほか、居室定額水道料として、2,000円(月額)が必要。

・角住戸のようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で343万円となっています。

・現在の賃借人からの賃料が約4万円/月。年間だと48万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が167万円です。

家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

48万円÷234万円×100=20.51%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約238万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

48万円÷343万円×100=13.99%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

48万円÷274万円×100=17.51%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


今回は平均的な数値として表面利回り15%で計算します。


48万円÷15%=320万円


上記となりました。


 

入札時のワンポイント

 

抑えるポイントは


1.裁判所の判断のコメントが読みづらいですね。

そのまま読み解くと、現在の占有者は、最先の賃借権で守られているはわかります。しかし、その間に介在するサブリース会社について触れられていないのがなぜなのか?


今回のサブリース会社は、前々よりでてきているサブリース会社です。

神戸地裁尼崎支部では、正常ではない。との判断をしていましたが、大阪地裁本庁では最先の賃借権がサブリース会社にも与えられているような感じでした。


実際の所の方の解釈は専門家に相談しないとわかならいかもしれません。


2.室内の使用状況

恐らく男性お一人での住まいだと思われます。荷物があふれているため生活感が見えてきません。ただ家賃は滞納されていないのだろうと思われるので何かしらお部屋を使用されていると思われます。


3.総合的にみると、今回も残念ながら魅力は感じませんでした。

安く買うことができたとしても、次の募集やら改修費用などを考えると長い目ではプラスに働かないと判断しましたので今回の物件もお勧めいたしません。


 

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