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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R2.8.18開札




さて、今回取り上げるのは大阪地裁本庁の競売物件です。


裁判所が再開してから予定通り進行していますね。


大阪地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月4日~8月11日

開札期日は8月18日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第948号

売却基準価額 1,670,000円

買受申出保証額 340,000円

買受可能価額 1,336,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:大阪市淀川区新北野三丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 10.94m2

間取り:1R

バルコニー面積:あり

管理費等:9,980円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和60年12月

階:2階

総戸数:128


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

賃借権(不明)

範囲:全部

賃借人:法人A

期限:令和3年12月

賃料:20,400円

賃料前払い:なし

敷金:なし

保証金:なし

特約:転貸可

賃借権の存否は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。転借人【A】が占有している。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

・【A】が本建物を住居として使用されているようです。

・所有者←→賃借人【法人A】(転貸人)との契約事項

1.占有開始時期:平成22年1月

2.賃料20,400円

3.月額管理費:5,000円

4.補修積立金月額2,930円

※合計28,330円

・賃借人【法人A】(転貸人)←→占有者(転借人)との契約事項

1.占有開始時期:平成30年11月

2.賃料23,500円

3.管理費:5,000円

4.水道料金2,067円

5.24時間サポート2,160円

6.月額保証委託料864円

※合計33,591円

・賃借人(転貸人)の回答では、賃借人(転貸人)の占有開始時期は所有者が目的物件を取得する前からということである。


※関係人の陳述等より

・占有者より

1.私が転貸人から借りて住居として使用している。

2.契約関係は契約書の通り、賃料は保証会社に支払っている。


□室内写真等より

・洋室1部屋の1Rです。

・浴室、トイレ、洗面が一緒のユニットタイプです。

・ミニキッチンがあります。(IHコンロ)

・洗濯機置き場はバルコニーのようです。

・エアコンが設置されています。

・室内は丁寧にご使用されている様子が窺えます。

・室内は整理されている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約6分程度の場所のようです。道路距離480m。

・経済的残存耐用年数は約16年となっています。

・オートロックあり、宅配ボックスあり、エレベーターあり。

・マンション全体の修繕積立金は約1150万円。

・検査済み証の交付あり。

・大規模修繕の計画は現在予定無し。【調査時点】

・保守管理の状態:普通

・管理費修繕積立金のほか、居室定額水道料として、1,900円(月額)が必要。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で238万円となっています。

・現在の賃借人からの賃料が約2.8万円/月。年間だと33.6万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が167万円です。

家賃収入が2.8万円で計算します。年間で33.6万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

33.6万円÷167万円×100=20.11%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約238万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

33.6万円÷238万円×100=14.11%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

33.6万円÷190万円×100=17.68%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


賃料が低いため、どうしても年間の収益性が低くなってしまいます。


売却基準価額あたりで落札というよりも、買受可能価額での入札でないと割が合わないように感じます。


買受可能価額での計算だと


33.6万円÷133.6万円×100=25.14%


 

入札時のワンポイント

 

抑えるポイントは


1.賃借権の存否は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。

このように記載されてましたが、現況調査報告書の内容をみると、賃借人は前所有者の時代から賃借人(サブリース会社)として契約されていたのだろうと推測されます。


所有者が変わったけどもサブリース契約も引継ぎそのままで所有されていたのでしょう。

時系列の流れは自然な物でありますので、私も最先の賃借権として扱います。


2.賃料の低さ。

これはお部屋の広さが10㎡弱と小さなことを考えるとそうならざるを得ないのだろうと推測されます。収支のバランスを考えると手残りの金額は低くなります。


3.総合的には不動産投資としては魅力が弱いです。今後の将来性を考えても大きな収益が見込めないかと思うのでお勧めしません。


 

本ブログのコンセプト

 

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