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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑥R2.7.17開札




大阪地裁本庁の入札物件をシミュレーションしています。


入札期間は7月7日~7月13日までです。


開札期日は7月17日となっています。


今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。


では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。


 

事件番号 令和01年(ケ)第695号

売却基準価額 3,190,000円

買受申出保証額 640,000円

買受可能価額 2,552,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:大東市深野四丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):51.79m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

種別:建物

物件番号:2

所在地:大東市深野四丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:23.18m2

2階:19.87m2

床面積(現況):

1階:約31.48m2

2階:約26.07m2

間取り:4DK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和45年12月


今回取り上げる物件はこちらの物件です。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・特に気になるコメントはありませんでした。

所有者が占有している。そちらのみのコメントです。


■現況調査報告書より

・約9㎡の道路負担があるようです。

・1階と2階に増築部分が見受けられるようです。

・外壁のクラック、玄関ドアの仮補修、内壁の壁の穴などがあるようです。

・建物全体的に床に撓みがあり、2階各室にはタバコ臭を感じたようです。

・室内には動産類が大量にあり、床、内壁等の損傷個所を十分に確認できなかったようです。

・居住者が休養していたため写真撮影されていない箇所があるようです。


★関係人の陳述等より

・所有者のコメントより

1.引っ越し予定との事。日程は決まっていないようです。


※調査日が令和1年11月での内容なので、現地調査へ行くともしかすると既に退去されているかもしれません。


★執行官の意見より

目的建物は所有者が、所有者が住居として使用、占有しているものと認める。とコメントがあります。


□室内写真等より

・土地建物位置関係図を見ることで凡その道路提供の関係が見れます。

・間取りは2階建てです。1階にDKと和室。2階に洋室一部屋と和室が二部屋あります。

・駐車スペースはないようです。

・室内には生活感がわかる家財道具などが多く見受けられます。

・経年劣化の損傷が感じられます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約12分程度の場所のようです。道路距離900m。

・接面道路は、幅員約4m私道(建築基準法第42条1項5号)

・経済的残存耐用年数は約0年と記載されています。

・保守管理の状態:劣ると記載があります。

・検査済み証はないようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で4,542,000円となっています。

・近隣相場の賃料は改装済みで目安4~4.5万の前後のようです。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が319万円です。

見込み家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

48万円÷319万円×100=15.04%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約454万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

48万円÷454万円×100=10.57%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

48万円÷363万円×100=13.22%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


所有者が占有者となっているため、退去後の募集を考慮しないといけませんので改装費用が必要となることを考えるとどこまでの改装をするのが良いのか?家賃設定を鑑みて決めましょう。


私が入札するならば買受可能価額あたりで入札したいところですが、それでは落ちないかと思いますので売却基準価額と買受可能価額の間で280万円あたりです。


48万円÷280万円×100=17.14%


入札予測としては280万円となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回の入札物件は所有者が占有されているので退去交渉がポイントですよね。

コメントを見てると引っ越し予定と記載があるため、本当に退去しているのか?はたまたそうでもないのか?


室内の様子を見てると退去しないといけないのはわかっているけど・・・

そのような印象を受けました。


駐車スペースはないですが、十分に徒歩圏内やと思いますので内装の程度と室内の使い勝手で家賃も設定すると良いかもしれません。


最近は賃貸向けであっても改装費をかけて今どきのお部屋作りをされる賃貸物件もでてきています。差別化をどのようにするか?お金をかけることで実現もできますが、それ以外の知恵を絞ってチャレンジするにも面白そうな印象の物件でした。


ビギナー向けの物件ですね。

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