女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編⑤R2.7.17開札
６月２３日より大阪地裁本庁において新たな入札物件の開示がされました。
入札期間は７月７日～７月１３日までです。
開札期日は７月１７日となっています。
今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。
では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。
事件番号 令和01年(ケ)第766号
売却基準価額 3,510,000円
買受申出保証額 710,000円
買受可能価額 2,808,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：八尾市上尾町六丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１０３．０３m2
用途地域：準工業地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：八尾市上尾町六丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：軽量鉄骨造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：５４．１６m2
２階：５４．１６m2
間取り：３ＬＤＫ
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年12月
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・その他買受の参考となる事項
【物件番号１】
売却対象外の土地（地番：○○番〇）を通行のため無償で利用している。
※競売になっている物件が道路へでるために他人地を通っているということです。
■現況調査報告書より
・門中の表札表示が外されている。
・公衆用道路へ出るためには北側接面土地を通行しないと出られない状況である。
・建物図面は、法務局に存在した。
・電気温水器が設置されていて、オール電化仕様になっているようです。
・屋根裏収納があるようです。
★関係人の陳述等より
・所有者のコメントより
１．ご家族で住んでおられるようです。
２．目的土地は囲繞地であるため、これを買い受ける際、公道までの通行および建物を建築することについて土地所有者に確認して購入した。
３．同土地の現所有者は、本競売物件の親戚関係にあるため通行料等は支払っていないそうです。
４．電気温水器を設置していて、温水器は買取されているようです。但し、電気温水器の調子が悪いみたいです。
・目的土地の北側に隣接する土地所有者より
１．本物件の所有者に対して北側隣接土地を通行するについては「無償」
２．通行における契約書はないが、申し合わせがある。
①通常の通行は無償
②駐車場の一部指定場所を自己所有の車両置き場としてのみ使用できる。
③利用期間の定めはないが、諸般の事情により使用できなくなった場合解除できる。
④使用場所を転貸したり、第三者の車両の駐車は認めない。
⑤第三者に本件目的土地・建物が渡った場合、第三者の通常の通行仕様を拒むつもりはないが、詳細は先方（新所有者）との協議により条件を決定させて頂くつもりである。
※最後の⑤を見るとまったく非協力的ではないことがわかります。しかしながら、現在の本物件の所有者と北側土地所有者は親戚関係にあるので、まったくの関わりのない第三者が落札された場合の条件はどうなるのか？注意が必要ですね。
★執行官の意見より
目的建物は所有者が、家族と共に住居として使用、占有しているものと認める。とコメントがあります。
□室内写真等より
・土地建物位置関係図を見ると先ほどのコメント内容の部分が資格で確認できます。
・間取りは2階建てです。1階にLDKと和室。2階に洋室が二部屋あります。３LDK。
・室内には生活感がわかる家財道具などが見受けられます。
■評価書より
・建築確認は受けていますが、完了検査は未了のようです。
・上下水道、下水道の宅内引込配管も北側隣接下に埋設されているようです。
・ガス配管はありません。
・最寄駅より徒歩約28分程度の場所のようです。道路距離2200m。近くにバス停あり。
・接面道路の状況：接道なし。
・経済的残存耐用年数は約０年と記載されています。
・保守管理の状態：普通と記載があります。
・検査済み証はないようです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で6,275,000円となっています。
・近隣相場の賃料は改装済みで目安６万の前後のようです。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が351万円です。
見込み家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷351万円×１００＝２０．５１％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約628万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
72万円÷628万円×１００＝１１．４６％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷502万円×１００＝１４．３４％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
現状分かりませんが、通行の利用及び駐車場の利用として使用料をお支払する可能性がありますので、その辺のリスクも考えておく方がよいでしょう。
また、道路も接道していない、上下水道も他人地を通っていることも併せて考えると、将来的に何かと制限が付く恐れがあるので入札数も多く入らないような印象ですね。
なので、私が入札するならば買受可能価額あたりで設定して入札参加します。
買受可能価額が2,808,000円なので281万円。このあたりです。
72万円÷281万円×100＝２５．６２％
入札予測としては２８１万円となりました。
入札時のワンポイント
今回の入札物件は接道義務を果たしていないため、今後建替えする時が問題になってきます。現在の所有者は隣接地の方と親戚関係のため良好な関係があったようですが、第三者へ渡るとどうなるのか？
通行や駐車利用の費用、使用制限について何かと起こりうることが予測できるので、しっかりとリスクの存在を意識して落札することが必要でしょう。
退去交渉については速やかにことは運ぶかと思われます。
個人的には現所有者の親族関係の方が入札の札を入れてこられそうな気がしますね。