女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編④R2.7.17開札
６月２３日より大阪地裁本庁において新たな入札物件の開示がされました。
入札期間は７月７日～７月１３日までです。
開札期日は７月１７日となっています。
今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。
では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。
事件番号 令和01年(ケ)第628号
売却基準価額 3,470,000円
買受申出保証額 700,000円
買受可能価額 2,776,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大阪市平野区長吉出戸二丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５０．０４m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：大阪市平野区長吉出戸二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：２４．２９m2
２階：２２．３５m2
間取り：３ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和49年5月
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・今回は特に気になるコメントはありませんでした。
■現況調査報告書より
・所有者が土地と建物を空家で所有し、使用されておられます。
・一部道路負担部分があるようです。負担部分は約１０．１㎡
・道路負担部分に電柱が存在するようです。
・建物の西側の外壁に亀裂が見受けられるようです。亀裂は基礎コンクリート部分まで及んでいるそうです。
・建物内の家財道具は埃をかぶっていて、長期にわたって使用されていない様子が窺えたそうです。
・１階和室に仏壇仏具、遺影等がそのままの状態で存在するようです。
・便所、洗面手洗い場所の汚れがひどく、使用できない状況のようです。
・１階、２階において傾斜を感じたようです。
・接面道路は北側と西側の２面です。共に建築基準法上の道路のようです。
★関係人の陳述等より
・近隣者の方のコメントより
長期にわたって誰も出入りがなく心配されていたようです。
・特別代理人のコメントより
本件目的不動産については、何も把握していないとの回答です。
★執行官の意見より
目的建物は所有者が、動産を残置し空家の状態で使用、占有しているものと認める。とコメントがあります。
□室内写真等より
・土地建物位置関係図より、角地であることがわかります。また北側の道路部分に対して土地の一部を道路提供しています。
・間取りは2階建てです。1階にDKと和室。2階に和室が二部屋あります。
・敷地内に立派な樹木があります。
・室内には確かに昔からあるような家財道具類が散見されます。
・１階のDKには床下収納庫らしきものも写っています。
・外壁の亀裂部分も写真に収められています。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約9分程度の場所のようです。道路距離670m
・接面道路の状況：北側、西側共に幅員約4ｍ私道（建築基準法第４２条１項５号道路）
※西側道路の指定幅員は4.4ｍであるが、現況は４mしかないので、約0.2ｍのセットバックを要するとの事である。とコメントがあります。建て替え時にセットバックが必要となるようです。
・登記上の土地面積は50.04㎡と記載がありますが、既に10.1㎡道路提供しているため有効は39.94㎡となっています。西側のセットバックをするとさらに土地は狭くなります。
つまり建て替え時には今と同じ建物は建たない可能性が高いです。
・ライフラインとして、上下水道、ガス配管はあるようです。
・経済的残存耐用年数は約０年と記載されています。
・保守管理の状態：劣ると記載があります。
・検査済み証はないようです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で4,881,000円となっています。
・近隣相場の賃料は改装済みで目安５万～６万の間のようです。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が347万円です。
見込み家賃収入が5.5万円で計算します。年間で66万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
66万円÷347万円×１００＝１９．０２％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約４８８万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
66万円÷488万円×１００＝13.52％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
66万円÷390万円×１００＝16.92％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
戸建ての目安である利回り１５％で試算すると
66万円÷１５％＝４４０万円
入札予測としては４４０万円となりました。
入札時のワンポイント
今回の入札物件は連棟式でなく一戸建ての物件です。
最寄駅からも徒歩１０分圏内ですので利便性も良さそうです。
雨漏りは無さそうですが、外壁等のクラックや長年使用されていないことによる傷みなどがどこまであるのか？
これは落札して現地へ入ってからでないとわからないかもしれません。
戸建てなので、建売業者が落札して解体して新築で販売するかな？って思いましたが、土地の面積が道路提供をした後に残る面積が約１２坪を切るくらいなので、そちらの入札参加はなさそうかと思われます。
ただ場所柄いかようにも利用用途はありそうなので、それなりの入札数、入札額にもなりそうな感じがします。
個人的に開札結果が気になる物件ですね。