女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R2.7.17開札
６月２３日より大阪地裁本庁において新たな入札物件の開示がされました。
入札期間は７月７日～７月１３日までです。
開札期日は７月１７日となっています。
今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。
では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。
事件番号 平成31年(ケ)第244号
売却基準価額 1,460,000円
買受申出保証額 300,000円
買受可能価額 1,168,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：東大阪市上四条町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４７．４２m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：東大阪市上四条町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：２９．１６m2
２階：２９．９７m2
間取り：４ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和57年10月
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・特に気になるコメントはありませんでした。
■現況調査報告書より
・所有者が空家でしようしているようです。
・接面道路について
東側接面通路は幅員約４ｍですが、建築基準法上の道路ではありません。
西側接面道路は幅員約５ｍですが、目的土地より約４ｍ低い位置にあり、接道要件を満たすためには階段等を設置する必要がるようです。
・室内には動産類が残置されていますが、生活実態は感じられなかったようです。
・目的建物の内壁のクラック、窓ガラスの破損個所が見受けられたそうです。
・1階においては床の撓み、細かな亀裂箇所が認められるそうです。
・外壁にクラックが見受けられたようです。
・管理状況は悪いようです。
★関係人の陳述等より
近隣に住まわれる方のコメントがありました。
・目的建物に住まわれている方は引越しされました。
★執行官の意見より
目的建物は所有者が、住居（空家）として使用、占有しているものと認める。とコメントがあります。
□室内写真等より
・土地、建物位置関係図に先ほどの接面道路状況についてコメントが入っていますのでしっかりと目を通してください。
・間取りは2階建てです。1階にDKと洋室。2階に和室が二部屋と洋室があります。
・洗濯機は室内設置できるようです。
・概ねの家財道具は無さそうです。運び出せなかった荷物が一部残っているように感じます。
・外壁のクラックは写真でもかなり目立っているので現地で見ると結構目立つように感じます。表面だけのクラックなのか？それとも中まで傷んでいるのか？現地を見ないとわかりません。
■評価書より
・以前競売として開示されたようです。売却基準価額が今回下がっています。
以前は209万円で売却基準価額が定められました。今回は3割減の146万円となっています。
・最寄駅より徒歩約17分程度の場所のようです。道路距離1300m。
但し、最寄駅から山手に上っていくため、登りは20分程度かかりそうです。
・接面道路の状況：幅員約３ｍ舗装道路（建築基準法上の道路ではない）
※特記事項として、西側市道との接道要件を満たすことができない場合には、東側私道について建物建築に際しては、建築基準法第43条第2項第2号の許可を要する。と、コメントがありますので許可を得れば建て替えが可能かと思われます。
・ライフラインとして、上下水道、ガス配管はあるようです。
・経済的残存耐用年数は約1年と記載されています。
・保守管理の状態：非常に劣ると記載があります。
・検査済み証はありません。
・建物全体が西側に傾いているように感じられたそうです。。
・評価算定の基礎となる価格が土地、建物の合計で2,983,000円となっています。
・近隣相場の賃料4万程度のようです。年間だと48万円です。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が146万円です。
見込み家賃収入が4万円です。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷146万円×１００＝３２．８７％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約298万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷298万円×１００＝１６．１０％（表面利回り）となりました。
しかし、前回の売却基準価額が209万円でも落札されなかったので最大で２０９万円としてみてみます。
計算式２－２
48万円÷209万円×１００＝２２．９６％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷167万円×１００＝２８．７４％％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
今回入札するならば、買受可能価額より少し上の１２０万円このあたりでよいのではないでしょうか？そちらで表面利回りは４０％です。
個人的には１００万円以下でないと入札参加は躊躇する物件です。
入札時のワンポイント
今回の入札物件も、前回の競売物件と同じく不売で売却基準価額が減少している物件でした。今回価額が下がったことで入札者はでてきそうですが、それほど多くの札が集まるようなイメージはありません。
場所柄、山手になるため車がないと不便な地域でもありますし、雪などが積もると車も通行が危なくもなってくる地域です。
雨漏りなどのコメントはありませんでしたが、建物の傾き、外壁のクラックなどがどのような影響を与えるのかを注意する必要がありますね。
賃貸の需要を考えると最寄り駅の平坦な場所よりも家賃は高くとるのは難しいでしょうし、また借り手が見るかるとしても近隣の方以外で見つけるのも難しいでしょう。
今回も空室リスクを踏まえた長期戦で対応することになりそうな物件ですね。