女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.7.17開札
６月２３日より大阪地裁本庁において新たな入札物件の開示がされました。
入札期間は７月７日～７月１３日までです。
開札期日は７月１７日となっています。
今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。
では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。
事件番号 令和01年(ケ)第425号
売却基準価額 4,430,000円
買受申出保証額 890,000円
買受可能価額 3,544,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：吹田市山田西一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分 ６３．１６m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：11,500円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和47年3月
階：５階
総戸数：160
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
【A】が占有している。同人の占有権限は使用借権と認められる。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有。
※以上の記載があります。
使用借権は賃料を支払わず、無償で使用されている場合に用いる言葉です。
■現況調査報告書より
・調査日時点令和1年7月現在で、滞納額は約7万円となっていました。
★関係人の陳述等より
・占有者は所有者のご家族の方であると記載があります。
・使用するにあたって、賃料等の対価の支払はないそうです。
・所有者は現在別のと事で住まわれているようです。
・所有者のコメントでもご家族が住んでいる旨のコメントがあります。
★執行官の意見より
所有者のご家族が使用借権に基づき住居として使用・占有しているものと認められています。
□室内写真等より
・エレベーターがありません。5階建ての5階部分です。
・バルコニーは東西にあります。（西側はｻｰﾋﾞｽﾊﾞﾙｺﾆｰ）
・３DKの間取りになっています。
・室内には生活道具や家具などが多く写っています。
・使用されていない家財道具なども多数あるように見受けられます。
■評価書より
・以前は売却基準価額が633万円で競売に出ていましたが、不売となって、今回基準価額が下がったようです。約3割減の443万円が基準価額です。
・最寄駅より徒歩約25分程度の場所のようです。道路距離2000m。いわゆるバス便です。
・経済的残存耐用年数は約３年と記載されています。
・エレベーターはありません。
・駐車場は１１７台あるようですが、空きはないようです。
・建物全体の修繕積立金は約８４００万円です。
・評価算定の基準額は㎡単価148,000円で算出されています（売却基準価額633万円の時）
148,000円×63.16㎡＝9,347,680円
・評価人の賃料設定は74,500円（家賃、共益費込み）で試算されています。
年間だと894,000円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が４４３万円です。
見込み家賃収入が7.45万円（共益費込み）です。年間で89.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
89.4万円÷443万円×１００＝２０．１８％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約934万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
89.4万円÷934万円×１００＝９．５７％（表面利回り）となりました。
しかしながら、前回の売却基準価額６３３万円で札が入らなかったことを加味すると６３３万円以上になることは考えにくいので、マックス６３３万円で再度計算します。
計算式２－２
89.4万円÷633万円×１００＝１４．１２％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
89.4万円÷506万円×１００＝１７．６６％％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
前回の結果を踏まえると高く見積もって売却基準価額の４４３万円までで決まりそうなイメージですね。
入札時のワンポイント
今回の入札物件は、所有者のご家族が住んでいると言うことですので特にややこしそうな感じはしません。
しかし、私が過去に経験した事例でも同様のケースがありました。
その時は所有者の母親が一人で住んでいたのですが、まったく自分事ではないのでわかならいの一点張りで退去して頂くのに苦労した思い出があります。
今回はその時の方と比べると恐らくお若いと思われるので多少は話は進めやすいのかと思いますがご注意ください。
エレベーターなしの５階部分。
これが今回の中で最大のネックになりそうですね。
賃貸にしろ、売買にしろ、エレベーターがない物件は3階あたりが限界です。
それ以上になると中々借り手が付きにくい、売りにくい。そのような状況になるため前回よりも売却基準価額が下がったと言えど多くの札を集めるような気はしていません。
落札後の貸し出し、売却いずれにせよ長期戦覚悟を視野に入れて取り組む必要がある物件だと思います。