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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R2.7.17開札



6月23日より大阪地裁本庁において新たな入札物件の開示がされました。


入札期間は7月7日~7月13日までです。


開札期日は7月17日となっています。


今回の入札から新たな添付書面が必要となっていますのでご注意下さいね。


では、早速、女性の不動産投資として取り入れてみてはどうかと思う競売物件のシミュレーションをしていきたいと思います。


 

事件番号 令和01年(ヌ)第198号

売却基準価額 1,340,000円

買受申出保証額 270,000円

買受可能価額 1,072,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:門真市石原町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):32.89m2

用途地域:第二種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

種別:区分所有建物

物件番号:2

所在地:門真市石原町

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

専有面積(登記):

1階:23.74m2

2階:22.78m2

間取り:3DK

バルコニー面積:不明

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:不詳

階:1階と2階


今回取り上げる物件はこちらの物件です。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・その他買受の参考となる事項に記載があります。

【物件番号1】

売却対象外の土地を通行のため利用している。

本件土地の一部は、売却対象外の土地への通行のため利用されている。


※ご自身の土地を一部通路提供されていて、その通路を他人の方が利用されているという解釈になります。


■現況調査報告書より

・所有者が土地と建物を所有し、使用されておられます。

・接面道路の幅員が約3mであり、建築基準法上の道路ではない。その夜の状況については評価書を参照されたい。と記載があります。後ほど、評価書の項目で見ていきます。

・連棟式建物(3連棟)の中央に位置するようです。

・家財道具などの生活する荷物が置いているようです。

・2階のお部屋に雨漏りが原因と思われる天井の損傷があるようです。


★関係人の陳述等より

所有者のコメントとして、現在お住まい中とのコメントがあります。


★執行官の意見より

目的建物は所有者が、住居として使用、占有しているものと認める。とコメントがあります。


□室内写真等より

・間取りは2階建てです。1階にDKと和室。2階に和室が二部屋あります。

・1階の裏手に勝手口がついています。

・住んでおられる人数はお写真では判別が難しいです。

・天井から雨漏りがまだ続いているように見受けられます。

・雨漏りがする箇所の下にバケツが置いています。

・家財道具が揃っていて普通に生活されているのが伺えます。

・洗濯機は恐らく外置きになるような感じです。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離700m

・接面道路の状況:幅員約3m舗装道路(建築基準法上の道路ではない)

※特記事項として、建物建築に際しては、建築基準法第43条第2項第2号の許可を要する。と、コメントがありますので許可を得れば建て替えが可能かと思われます。

・ライフラインとして、上下水道、ガス配管はあるようです。

・経済的残存耐用年数は約0年と記載されています。

・保守管理の状態:劣ると記載があります。

・建築確認は不明となっています。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で2,405,000円となっています。

・近隣相場の賃料は改装済みで目安4万~4.5万の間のようです。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が134万円です。

見込み家賃収入が4.5万円(共益費込み)です。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

54万円÷134万円×100=40.29%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約240万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

54万円÷240万円×100=22.50%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

54万円÷192万円×100=28.12%%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


雨漏りの改修費も考えると極力抑えた金額で落札がしたいです。


修繕費、改装費で150万円とした場合で利回り20%を狙う場合


54万円÷20%=270万円それから150万円を差し引くと120万円となります。

買受可能価額を下回らないので120万円あたりで落札できれば楽しみはありそうな物件ですね。


 

入札時のワンポイント

 

今回の入札物件ではよくある連棟式の建物の一つです。

ただし、3連棟の中央にあるため単独で処分するのは難しいですね。


両サイドを取得できればさらに投資効率をアップさせることもできますし、もしくは取得後取り壊して一団の土地として処分することも期待できます。


しかしながら現実的には難しいかと思いますので、やはり本物件単体での収益性を考える方がよいでしょう。


また、所有者が占有されていますので立ち退き交渉が必要となります。

そして、雨漏りの改修が必要なことも念頭に入れておかないと駄目ですね。


前回の入札物件、今回の入札物件ともに売却基準価額が低い物件は、ほぼ雨漏りがついて回っていますので、雨漏りの改修費がどれだけかかるのか?

その辺を事前に情報を集めておくと入札する際の改修費が読めやすくなるかもしれません。

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