女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.10.28開札
ミステリアスな競売物件。誰の所有なのか？
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが７件・マンションが１２件で、合計２２件の開示です。
前回の公示よりも6件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は10月16日～10月22日
開札期日は10月28日です。
事件番号 令和02年(ヌ)第61号
売却基準価額 970,000円
買受申出保証額 200,000円
買受可能価額 776,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：高槻市川西町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：６６．３１m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：４分の１
種別：建物 持分売り
物件番号：2
所在地：高槻市川西町一丁目
種類（登記）：居宅
種類（現況）：居宅・車庫
構造（登記）：木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
床面積（登記）：
１階：４１．３１m2
２階：３８．０７m2
間取り：４ＤＫ
敷地利用権：所有権・その他
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和49年2月
持分：４分の１
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１、２】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１、２】
本件土地及び建物は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居・車庫（空家）として使用している。
２．本件は、目的不動産のうち、債務者【A】の持ち分4分の1に関する強制競売事件である。
３．土地の北側および西側前面道路の幅員は夫々約6.2ｍ及び約6.5ｍである。建築基準法上の道路である。
※漢字の読み仮名プチ知識
たまに「うん？」って思う漢字が3点セットの中で登場します。
今回は「夫々」この漢字読めますか？
私は読めず💦「ふふ」って思っちゃいました💦
「それぞれ」と読むそうです。皆さん一つお利口になりましたね(^-^)
４．経年相当の老朽化と汚損が認められ、2階南側洋室の壁面および階段室の天井に染み跡が認められた外、所々で床面に軋みが感じられた。
５．債務者宛に照会文書等を郵送している他、物件所在地訪問時に郵便受けにも投函しているが、現時点で回答や連絡はない。
※関係人の陳述等より
・今回はありません。
※執行官の意見より
１．調査の結果などから、債務者が住居（居宅・車庫）として使用・占有しているものと認められる。
２．立ち入り調査時に所有者（債務者）以外で本物件に所有権や賃借権などの権利を主張する方は速やかに申し出るよう記載したお知らせ文書を差し置いているが現時点で申出者はいない。
□室内写真等より
１．土地は北西角地に位置しています。玄関は西側。
２．2階建て４DKの間取りです。車庫あり。
３．室内写真では、日常生活があったことが窺えます。
４．生活家電の類が写真に写っていないため、生活の実体が不明です。
５．過去に改装をされたように見受けられます。
６．車庫は１ボックス車も入りそうです。また、洗濯機らしきものが見受けられます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約14分程度の場所のようです。道路距離1100m。最寄バス停からは徒歩約2分。約150mとなっています。
・ライフライン：上水道、ガス配管、下水道あり
・接面道路：西側幅員約6.5ｍ、北側で幅員約6.2ｍ市道（建築基準法42条1項1号道路）
・建築確認の申請は無い。
・保守管理状態は概ね劣位である。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・1階北西部の車庫部分は西側隔壁がなく、開放状態。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1025万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣より想定賃料80,000円／月です。年間だと96万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が97万円です。
家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷97万円×１００＝98.96％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1025万円として持ち分4分の1で計算します。約256万円
計算式２【基準額での計算】
96万円÷256万円×１００＝37.5％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷205万円×１００＝46.82％（表面利回り）となりました。
年間の賃料96万円から4分の1で計算すると24万円/一人当たり。
再計算では、
24万円÷97万円×100＝24.74％
このようになりました。
入札時のワンポイント
たまにでてくる持ち分の売却。
持ち分の場合は、（ケ）ではなく、基本的に（ヌ）での事件が多いですね。
落札したからといって、誰も住んでいないから人に貸す。って、いうのは簡単にはできませんよね。
自分ひとりの持ち物であれば、自由にできますが、複数人で所有（共有）の場合は、法律で制限されます。
共有者の一人でできるのは、維持修繕工事をすることは可能です。
売ったり、貸したりするためには、残りの4分の3を所有している方から持ち分を売ってもらう。もしくは一緒に売って、売れたお金を分配する。
できれば、名義は一人にまとめる方がややこしくないので、落札された代金から按分して購入できれば一番良さそうですが、果たして連絡が取れるのか否かは不明です。
十分にリスクを理解してから入札しましょう。
ただ、これまでの流れでは割と入札されているので今回も入札札は入るんでしょうね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。