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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R2.10.16開札



さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁本庁


土地が3件・戸建てが14件・マンションが11件で、合計28件の開示です。

前回と比べて9件件数が減っています。


入札物件の期間は、

入札期間は10月6日~10月12日

開札期日は10月16日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第122号

売却基準価額 4,610,000円

買受申出保証額 930,000円

買受可能価額 3,688,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:寝屋川市寝屋一丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):55.07m2

用途地域:第一種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地 寝屋川市寝屋一丁目

種類(登記):居宅・車庫

構造(登記):木・鉄筋コンクリート造スレート葺3階建

床面積(登記):

1階:34.71m2

2階:35.88m2

3階:35.88m2

床面積(現況):

1階:34.71m2

2階:約34.66m2

3階:約34.26m2

間取り:5LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成9年9月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

なし



その他は特に記載がありませんでした。



■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・車庫(空家)として使用している。

2.郵便受けは広告チラシ等が満載である。

3.建物図面を参考に現況建物を確認したところ、公簿上の記載と異なっていた。

①建物図面の2階部分3階部分の形状が現況と異なっていた。

②滅失等ではなく当初からこの状態であると思われる。

4.3階北西側の洋室において壁に損傷が見受けられた。

5.2~3階部分において傾斜が感じられた。これについては、専門家による調査が必要。

6.接面道路は、西側で幅員約4.7m建築基準法上の道路。

7.ガスは閉栓、電気は無計量の表示。

8.玄関扉下部分にクモの巣が張っており、長期にわたって扉が開閉されていない様子が窺えた。

9.建物何動産が多数残置されている。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.目的建物から令和元年6月頃に退去した。

電話と書面での回答あり。


※執行官の意見より

所有者が一部の動産を残置し空家の状態で使用占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.間取り略図に建物図面と相違する箇所が記されています。

2.間取りは5LDKとなっています。

3.玄関にも荷物が置かれています。。

4.1階の洋室には残置物で溢れ入室するのも大変そうです。

5.2階、3階には荷物がほぼ無いようですが、お部屋の損傷を感じられます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約13分程度の場所のようです。道路距離1020m。

・接道状況|幅員約4.7mの市道(建築基準法第42条1項1号)。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道あり。

・経済的残存耐用年数は約2年となっています。

・登記面積よりも現況床面積は約2.84㎡小さいようです。。

・建築確認あり、完了検査なし。



・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約660万円となっています。

・評価人の算定賃料がないため近隣相場より約8万円/月とします。年間だと96万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が461万円です。

家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

96万円÷461万円×100=20.82%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約660万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

96万円÷660万円×100=14.54%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

96万円÷528万円×100=18.18%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


まずまずの利回りになりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回のポイントは、なんといっても「傾き」です。


これについては、過去にも何度か書いてますが、傾きを感じるのは個人差がありますが、コメントとして傾きがあると書かれている場合は、かなり傾きがあると私は思っています。


実体験からこの傾きがあると気持ち的にリラックスができません。


一番体と心が休まる「家」でリラックスができなければ、いくら安く買えたとしても価値は無いと思っています。


ただ、それを回収することで解消できるのか?それは現場を見ないとわからないことですので、入札される方はそのあたり詳しくない方は見送りましょう。


買取再販するにしてもお客様に売りづらいため、これもお勧めしません。


後は、安い賃料で貸すため、傾きがあっても借りたいという方が対象となるのではないかな?

それでも長く住めないような気がします・・・・


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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