さて、今回取り上げるのは「１R」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが１４件・マンションが１１件で、合計28件の開示です。
前回と比べて９件件数が減っています。
入札物件の期間は、
入札期間は10月6日～10月12日
開札期日は10月16日です。
事件番号 令和02年(ケ)第132号
売却基準価額 4,180,000円
買受申出保証額 840,000円
買受可能価額 3,344,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市西成区岸里東一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 １６．４０m2
間取り：１Ｒ（北面バルコニー）
バルコニー面積：あり
管理費等：11,480円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成4年5月
階：２階
総戸数：90
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
賃借権
範囲：全部
賃借人：【A】
期限：定め無し
賃料：月額4万円
賃料前払い：なし
敷金：2万1600円
保証金：なし
上記賃借権は最先の賃借権である。
上記賃借人は、転貸借契約が締結される前から所有者と直接に賃貸借契約を締結した事実が認められる。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．滞納があります。約3.5万円【令和2年4月調査時点】
３．サブリース会社有。所有者←→賃借人（サブリース会社）←→転借人【A】このような形になっています。
４．所有者とサブリース会社との契約内容
①契約日｜平成30年3月より
②更新の種別｜法定更新
③賃料｜4万2000円
④特約｜転貸可
※振込手数料は所有者負担
５．サブリース会社と占有者【A】との契約内容
①契約日｜平成29年3月より
②更新の種別｜法定更新
③賃料｜4万円
④特約｜譲渡転貸禁止
※共益費なし
※関係人の陳述等より
・占有者より
１．目的建物を住居として転借しています。
・管理会社担当者より
１．組合費月額100円、滞納額300円あり。遅延損害金374円、年利15%が令和2年4月現在。
２．組合費は入居外の区分所有者に対して入居しているものとの公平性を担保するための費目です。
・サブリース会社担当者より
１．サブリースしています。
※執行官の意見より
今回は記載がありませんでした。
□室内写真等より
１．洋室1間の１Rです。
２．浴室、トイレ、洗面は一体型のユニットバスです。
３．室内に洗濯置場があるようです。
４．ミニキッチン、物入、下駄箱があります。
５．ミニキッチンはIHコンロのようです。
６．室内は整理され綺麗にご利用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約5分程度の場所のようです。道路距離350m。
・9階建ての2階部分です。
・総戸数90戸。
・経済的残存耐用年数は約17年となっています。
・オートロック、エレベーター、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場があるようです。
・マンション全体の修繕積立金は約2000万円です。
・回答紹介時点では改修計画は無いとの事。
・検査済み証あり。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約644万円となっています。
・現在の賃料より約4.2万円／月とします。年間だと50.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が418万円です。
家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷418万円×１００＝12.05％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約644万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
50.4万円÷644万円×１００＝7.82％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷515万円×１００＝9.78％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
この結果を見ても売却基準価額あたりでの入札額が狙いの数字ですね。
築浅ではありますが、１０％を下回るのは避けたいです。
入札時のワンポイント
今回も、よく見かけるサブリース会社さんでした。
物件明細書にも記載がありましたが、今回の裁判所の判断は
「上記賃借人は、転貸借契約が締結される前から所有者と直接に賃貸借契約を締結した事実が認められる。」
いつも思うことですが、なんともわかりにくい説明ですよね。
一般の方がこれを見てどのように感じ取られるのか？
サブリース会社が間にいてますが、裁判所の判断は、現在の所有者と現在の占有者【A】との直接契約を認定しているようです。
なので、ここで取り上げられている賃料は、サブリース会社から入る4万2千円ではなく、4万円としています。
落札で来たら、占有者から支払われている支払先がサブリース会社なのか？所有者なのか？確認することはできるかな？
そして、今回も不自然なのが、
占有者【A】→サブリース会社への支払額4万円
サブリース会社→所有者への支払額4万2千円
サブリース会社の負担が大きいんですね。
個人的にはこのような物件には凄く興味があるんですが、ビギナーさんは入札されるのは控えられた方がよいですね。
時間と労力やら専門的知識など色々と手間がかかると思うので、お金があって、時間もあって、色々ななぞ解きに興味がある方であれば良いかもしれません。
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